Abschreibung bei Immobilien – wie Sie Ihre Immobilie richtig steuerlich nutzen

Wer in Immobilien investiert, sollte den steuerlichen Hebel der Abschreibung (AfA) kennen. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen und dadurch den Gewinn zu mindern.

1. Was ist eine Abschreibung (AfA)?

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein Instrument der Steuer- und Finanzbuchhaltung. Sie dient dazu, den jährlichen Wertverlust eines abnutzbaren Wirtschaftsguts in der Buchführung zu erfassen.

Bei Immobilien betrifft das ausschließlich den Gebäudewert, nicht das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar, da sie keiner physischen oder wirtschaftlichen Abnutzung unterliegen.

In der Bilanz bzw. in der Steuererklärung wird die AfA gewinnmindernd berücksichtigt. Das heißt: Sie verringert den steuerpflichtigen Gewinn, obwohl Sie dafür kein Geld ausgeben. Eine saubere Immobilienbuchhaltung ist dafür die Voraussetzung – erfahren Sie im Detail, was zur Immobilienbuchhaltung gehört und was nicht. Warum Immobilienbuchhaltung für Vermieter kein Nebenbei-Thema ist, zeigt unser vertiefender Beitrag.

2. Wann wird eine Abschreibung genutzt – und für welche Immobilien gilt sie?

Die AfA wird bei vermieteten oder teilweise vermieteten Immobilien angewendet. Sie betrifft also alle Gebäude, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG erzielen.

Nicht zulässig ist die AfA bei:

• Eigengenutzten Immobilien (z. B. selbst bewohntes Einfamilienhaus)
• Unbebauten Grundstücken

Wichtig: Wenn Sie ein Gebäude teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, muss die Abschreibung anteilig berechnet werden. Nur der vermietete Teil ist abzugsfähig.

Beispiel: Sie bewohnen 40 % des Hauses selbst und vermieten 60 %. Dann können Sie auch nur 60 % der jährlichen AfA steuerlich geltend machen.

3. Die gesetzliche Grundlage – AfA nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG)

Die steuerliche Abschreibung für Gebäude ist in § 7 Abs. 4 EStG geregelt. Dort sind die verschiedenen Abschreibungssätze und Nutzungszeiträume festgelegt.

Diese Sätze bilden die Grundlage für die Berechnung Ihrer jährlichen Abschreibung.

4. Lineare und degressive AfA ab Oktober 2023

Seit dem Wachstumschancengesetz 2023 können für nach dem 30. September 2023 fertiggestellte Gebäude wahlweise degressive Abschreibungen in Anspruch genommen werden (§ 7 Abs. 5a EStG).

• Degressive AfA: Bis zu 5 % jährlich vom jeweils verbleibenden Restwert. Das bedeutet: In den ersten Jahren ist die Abschreibung höher, sie sinkt jedoch mit der Zeit.
• Lineare AfA: Gleichbleibender Betrag über die gesamte Nutzungsdauer.

Ein Beispiel: Bei einem Neubau 2024 können Sie also entscheiden, ob Sie:

• linear mit 3 %, oder
• degressiv mit bis zu 5 % abschreiben möchten.

In vielen Fällen lohnt sich die degressive AfA in den ersten Jahren, da sie zu höheren Anfangsabschreibungen und damit zu einer schnelleren Steuerentlastung führt. Einen ausführlichen Vergleich mit konkreten Zahlen finden Sie in unserem Artikel Lineare vs. degressive Abschreibung — was lohnt sich für Vermieter?.

5. Was gehört zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?

Die Abschreibung bemisst sich nicht nur am reinen Kaufpreis des Gebäudes. Zur Bemessungsgrundlage gehören alle Anschaffungsnebenkosten, die mit dem Erwerb direkt zusammenhängen.

Dazu zählen:

• Kaufpreis (abzüglich Grundstücksanteil)
• Grunderwerbsteuer
• Notar- und Grundbuchkosten
• Maklerprovision
• Kosten für Gutachten oder Bewertungen
• Beratungskosten im Rahmen des Erwerbs

Alle diese Positionen sollten mit den entsprechenden Originalbelegen dokumentiert werden. Welche Belege Vermieter für die Immobilienbuchhaltung wirklich brauchen, zeigt unser Praxisbeitrag. Wie die Grunderwerbsteuer buchhalterisch korrekt erfasst wird und warum die Aufteilung auf Grundstück und Gebäude entscheidend ist, erklärt Grunderwerbsteuer buchen — für Vermieter erklärt.

Hinweis: Auch WohnMeta kann Sie beim Immobilienerwerb begleiten – etwa bei der wirtschaftlichen Analyse, Wertermittlung oder Kostenaufstellung. Diese Beratungskosten gehören zum Anschaffungsvorgang und sind damit abschreibungsfähig, sofern sie unmittelbar mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen.

6. Berechnung der Abschreibung – Schritt für Schritt

Die AfA wird auf Grundlage des Gebäudewerts ohne Grundstücksanteil berechnet.

Formel:

Beispiel 1: Lineare Abschreibung

• Gesamtkaufpreis: 400.000 €
• Grundstücksanteil: 80.000 €
• Anschaffungsnebenkosten: 20.000 €
• Gebäudewert (AfA-Basis): 400.000 – 80.000 + 20.000 = 340.000 €
• Baujahr: 1995 → AfA-Satz: 2 %
• AfA pro Jahr: 340.000 × 2 % = 6.800 €

Beispiel 2: Degressive Abschreibung (Neubau ab 10/2023)

• Gebäudewert: 500.000 €
• AfA-Satz: 5 %
• 1. Jahr: 25.000 €
• 2. Jahr: 23.750 €
• 3. Jahr: 22.562,50 € usw.

Die Beträge sinken jährlich, da immer der Restwert zugrunde gelegt wird.

7. Beginn der Abschreibung

Die AfA beginnt ab dem Monat, in dem Sie Besitz, Nutzen und Lasten übernommen haben. Das ist der Zeitpunkt, zu dem Sie wirtschaftlich als Eigentümer gelten – also:

• bei Kauf: ab dem vertraglich vereinbarten Übergabetermin
• bei Neubau: ab der Fertigstellung
• bei Erbschaft: ab dem Erbfall (Todestag des Erblassers) — der Erbe tritt in die bestehende Abschreibungsbasis des Erblassers ein, nicht in den aktuellen Verkehrswert. Details dazu im Artikel Erbschaft einer Immobilie — steuerliche Einordnung für Vermieter.
• bei Schenkung: ab der Grundbucheintragung — der Beschenkte übernimmt ebenfalls die bisherige Abschreibungsbasis des Schenkers, nicht den aktuellen Verkehrswert. Hintergründe: Schenkung von Immobilien — steuerliche Auswirkungen für Vermieter.

Nicht relevant ist das Datum der notariellen Beurkundung, sondern der tatsächliche Übergang von Nutzen und Lasten.

Ein Beispiel: Sie übernehmen Ihre vermietete Immobilie am 15. August. Dann dürfen Sie die AfA für fünf Monate (August bis Dezember) anteilig ansetzen:

8. Wie wirkt sich die AfA auf die Steuer aus?

Die AfA reduziert direkt den steuerpflichtigen Gewinn. In der Steuererklärung wird sie als Aufwand in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angegeben.

Beispiel:

• Einnahmen aus Vermietung: 18.000 €
• Werbungskosten (Instandhaltung, Hausgeld, Betriebskosten, etc.): 5.000 €
• AfA: 6.800 €
• Steuerpflichtiger Gewinn: 18.000 – 5.000 – 6.800 = 6.200 €

Je nach Einkommensteuersatz kann die AfA somit jährlich mehrere Tausend Euro Steuerersparnis bringen. Welche weiteren laufenden Werbungskosten — etwa Honorare, Software oder Fahrten — typischerweise dazukommen, erklärt der Artikel Verwaltungskosten als Werbungskosten — ein allgemeiner Überblick.

9. AfA bei gemischt genutzten Immobilien

Wenn Sie eine Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten, müssen Sie den Gebäudewert anteilig aufteilen. Nur der vermietete Teil darf abgeschrieben werden.

Ein Beispiel:

• Gebäude mit zwei Wohnungen
• Eine selbst bewohnt (50 %), eine vermietet (50 %)
• Gesamte jährliche AfA: 6.000 € → Abschreibungsfähig sind 3.000 € pro Jahr

Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Quadratmetern oder anhand der Nutzfläche.

10. Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Altbau von 1910

• Kaufpreis: 500.000 €
• Grundstücksanteil: 125.000 €
• Nebenkosten: 25.000 €
• AfA-Basis: 400.000 €
• AfA-Satz: 2,5 %
• Jährliche AfA: 10.000 € → Steuerersparnis bei 35 % Steuersatz: 3.500 €

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus 1985

• Kaufpreis: 600.000 €
• Grundstücksanteil: 120.000 €
• Nebenkosten: 30.000 €
• AfA-Basis: 510.000 €
• AfA-Satz: 2 %
• Jährliche AfA: 10.200 € → Steuerersparnis bei 35 % Steuersatz: 3.570 €

Beispiel 3: Neubau 2024 mit degressiver AfA

• Gebäudewert: 600.000 €
• AfA-Satz: 5 %
  • 1. Jahr: 30.000 €
  • 2. Jahr: 28.500 € → Steuerersparnis im ersten Jahr: 10.500 €

11. Sonderabschreibungen (Denkmalschutz, Sanierung, Förderung)

Neben der normalen AfA gibt es Sonderformen:

• Denkmal-AfA (§ 7i EStG): 9 % für 8 Jahre, danach 7 % für 4 Jahre (auf Sanierungskosten). Hinweis: Ob Sanierungskosten aktiviert werden müssen oder sofort absetzbar sind, hängt von der korrekten Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten ab. Alle Voraussetzungen, Fallstricke und Rechenbeispiele zur Denkmal-AfA erklärt unser Artikel Denkmalimmobilie vermieten — Sonder-AfA und steuerliche Vorteile nutzen. Welche Auswirkung eine energetische Sanierung auf Energieeffizienzklasse und Mietwert hat — und wann sich der Aufwand wirtschaftlich lohnt — erklärt Energieeffizienzklassen bei Mietobjekten.
• Sanierungs-AfA (§ 7h EStG): Für Objekte in Sanierungsgebieten mit gleichem Satz
• Abbruchkosten: Restbuchwert kann sofort abgesetzt werden
• Sonderabschreibung § 7g EStG: Für bewegliche Wirtschaftsgüter im Betriebsvermögen — relevant für Vermieter mit gewerblicher Ferienwohnungsvermietung oder Immobiliengesellschaften. Details erklärt unser Artikel zur Sonderabschreibung nach § 7g für Vermieter. Ob sich der Investitionsabzugsbetrag — die Vorab-Planung einer Investition vor dem Kauf — in Ihrer Situation lohnt, erklärt der Artikel Investitionsabzugsbetrag für Vermieter — wann lohnt er sich?.

Diese Varianten gelten allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit Genehmigung der Behörden.

Bei möblierter Vermietung kommen zur Gebäude-AfA noch separate Abschreibungen auf Einrichtungsgegenstände hinzu — mit deutlich kürzeren Nutzungsdauern (Sofa 13 Jahre, Kühlschrank 10 Jahre). Wie das steuerlich funktioniert, erklärt Möbliert vermieten — steuerliche Besonderheiten für Vermieter. Ein weiterer Sonderfall: Wenn Eigentum und Nutzungsrecht durch Nießbrauch auseinanderfallen, entstehen komplexe AfA-Fragen — wer darf was ansetzen? Nießbrauch bei Immobilien — was Vermieter wissen müssen erklärt die Grundzüge.

12. Steuerliche Umsetzung

Sobald Ihre Einkommensteuererklärung von einem Steuerberater erstellt wird, fügt dieser die AfA automatisch hinzu. Lesen Sie auch, wie sich Immobilienbuchhaltung und Steuerberater klar abgrenzen lassen.

Wenn Sie Ihre Steuererklärung selbst durchführen, können Sie die AfA in der Anlage V selbst eintragen.

Gut zu wissen: WohnMeta unterstützt Sie gern bei der Berechnung und Dokumentation Ihrer AfA, etwa bei der Ermittlung des Gebäudewerts, der Aufteilung von Anschaffungskosten und der Bestimmung des richtigen AfA-Satzes. Diese Unterstützung erfolgt rein beratend und stellt keine steuerliche Hilfeleistung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes dar.

13. Fazit: Die AfA ist der stille Rendite-Booster für Investoren

Die Abschreibung ist kein rein buchhalterischer Vorgang, sondern ein echter Renditefaktor. Sie senkt den steuerpflichtigen Gewinn, verbessert den Cashflow und macht Immobilieninvestitionen langfristig profitabler.

Wer den Gebäudewert korrekt ermittelt, Anschaffungskosten vollständig berücksichtigt und die passenden AfA-Sätze nutzt, spart jedes Jahr bares Geld. Eine digitale Belegverwaltung hilft dabei, alle relevanten Unterlagen dauerhaft sicher und strukturiert aufzubewahren. Wie die AfA konkret gebucht wird — mit Buchungssätzen in SKR 03 und SKR 04 und einem Praxisbeispiel aus Hannover — erklärt unser Beitrag AfA bei Mietobjekten — für Vermieter erklärt. Neben der Abschreibung zählen Darlehenszinsen zu den wichtigsten Werbungskosten — wie der Zinsanteil vom Tilgungsanteil abgegrenzt und gebucht wird, erklärt der gleichnamige Artikel.

Ihr nächster Schritt mit WohnMeta

Lassen Sie Ihre Immobilie professionell prüfen – und erfahren Sie, welche Abschreibung Sie tatsächlich nutzen können. WohnMeta unterstützt Sie bei der wirtschaftlichen Analyse, der AfA-Berechnung und der Aufbereitung Ihrer Immobiliendaten – klar, nachvollziehbar und fundiert. Erfahren Sie, warum die Buchhaltung bei WohnMeta statt beim Steuerberater für viele Vermieter die bessere Wahl ist. Wer die AfA in eine ehrliche Renditebetrachtung einbauen will, findet im Beitrag Rendite berechnen als Vermieter — Brutto, Netto und was wirklich zählt eine Schritt-für-Schritt-Rechnung.