Geerbt und jetzt Vermieter — was bedeutet das steuerlich?
Wer eine Immobilie erbt, wird oft über Nacht zum Vermieter — manchmal ohne das geplant zu haben. Die Wohnung der Eltern, das Mehrfamilienhaus der Großeltern, ein Reihenhaus in Hannover: Plötzlich stehen Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen und Steuerfragen auf der Agenda.
Dieser Artikel erklärt, was beim Erben einer Immobilie steuerlich passiert, was für die laufende Vermietung gilt — und wo die häufigsten Fehler entstehen.
Praxisbeispiel: Thomas Mertens aus Burgdorf
Thomas Mertens, 44 Jahre, Angestellter in Hannover, hat von seiner verstorbenen Mutter ein Zweifamilienhaus in Burgdorf geerbt. Er wohnt selbst zur Miete und wollte das Haus eigentlich nicht. Doch nach einem Gespräch mit seinem Steuerberater beschließt er, es zu behalten: Die monatlichen Mieteinnahmen sind attraktiv, und Verkaufen würde Abgaben bedeuten.
Ab dem Monat des Erbfalls ist Thomas der neue Vermieter — ob er das wollte oder nicht. Damit beginnen auch seine steuerlichen Pflichten.
Erbschaftsteuer auf Immobilien — ein Überblick
Wer eine Immobilie erbt, muss grundsätzlich Erbschaftsteuer zahlen — sofern der Wert das Freibetrag übersteigt. Die Freibeträge nach Verwandtschaftsgrad:
| Verwandtschaftsgrad | Freibetrag |
|---|---|
| Ehepartner / eingetragener Lebenspartner | 500.000 € |
| Kinder (pro Kind) | 400.000 € |
| Enkel (pro Enkel) | 200.000 € |
| Geschwister, Nichten, Neffen | 20.000 € |
| Nicht verwandte Personen | 20.000 € |
Wichtig: Der Immobilienwert wird für die Erbschaftsteuer nach dem Bewertungsgesetz ermittelt — nicht nach dem aktuellen Verkehrswert. In der Praxis kann beides stark voneinander abweichen.
Eine Sonderregel gilt beim Selbstbewohnen: Wenn ein Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner die geerbte Immobilie als Hauptwohnsitz selbst nutzt und mindestens zehn Jahre dort bleibt, entfällt die Erbschaftsteuer für dieses Objekt grundsätzlich vollständig. Kinder genießen eine ähnliche Regelung, allerdings nur bis zu 200 m² Wohnfläche.
Wer die Immobilie hingegen vermietet, kann diese Steuerbefreiung nicht nutzen.
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Ab dem Zeitpunkt des Erbfalls gehen alle Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen auf den Erben über. Das bedeutet: Mieteinnahmen, die nach dem Erbfall eingehen, sind beim Erben steuerpflichtig — als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V in der Einkommensteuererklärung).
Mieteinnahmen, die noch der Erblasser in Anspruch nehmen wollte, aber erst nach dessen Tod ausgezahlt werden, können je nach Einzelfall dem Nachlass zuzurechnen sein. Das ist einer der Punkte, bei denen die zeitliche Abgrenzung mit dem Steuerberater geklärt werden sollte.
Was Vermieter über die laufende Buchführung für ihre Einnahmen wissen müssen, erklärt dieser Artikel: Warum Immobilienbuchhaltung für Vermieter kein Nebenbei-Thema ist.
Abschreibung (AfA) beim geerbten Objekt
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist für viele neue Vermieter eine der wichtigsten steuerlichen Stellschrauben. Beim Erbe gilt grundsätzlich:
Der Erbe tritt in die Abschreibungsbasis des Erblassers ein. Er darf nicht einfach den aktuellen Verkehrswert als neue Bemessungsgrundlage ansetzen — sondern übernimmt den historischen Anschaffungswert des Erblassers, abzüglich der bisher in Anspruch genommenen Abschreibungen.
Ein Beispiel: Das geerbte Haus wurde 1985 für 200.000 DM gebaut, heute ist es 600.000 Euro wert. Der Erbe schreibt weiterhin auf Basis der historischen Herstellungskosten ab — nicht auf Basis des heutigen Werts.
Das klingt unvorteilhaft, weil die Abschreibungsbasis oft niedrig ist. Allerdings kann es Ausnahmen geben — etwa wenn Modernisierungen nachträglich aktiviert wurden oder wenn der Erblasser die Immobilie nicht vermietet hat und deshalb keine AfA lief.
Mehr zur AfA bei Mietobjekten lesen Sie hier: AfA für Mietobjekte — was Vermieter abschreiben können und Abschreibung bei Immobilien — Grundlagen für Vermieter.
Erhaltungsaufwand nach dem Erbfall
Gerade wenn die Immobilie älter ist, stehen nach der Übernahme oft Reparaturen an. Hier lohnt sich die Unterscheidung zwischen laufendem Erhaltungsaufwand (z.B. kaputte Heizung reparieren) und nachträglichen Herstellungskosten (z.B. Dachgeschossausbau).
Laufende Reparaturkosten lassen sich grundsätzlich als Werbungskosten abziehen — solange es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Größere Investitionen hingegen müssen möglicherweise aktiviert und über mehrere Jahre abgeschrieben werden.
Eine Faustregel aus der Praxis: Wenn die Kosten innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung (oder Erbfall) 15 % der Anschaffungskosten übersteigen, spricht man von anschaffungsnahem Herstellungsaufwand — der nicht sofort absetzbar ist, sondern über die AfA verteilt wird.
Den Unterschied zwischen Erhaltungs- und Herstellungskosten erklärt dieser Artikel genau: Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten — was Vermieter wissen müssen.
Leerstand nach dem Erbfall — steuerlich problematisch?
Eine häufige Situation: Die geerbte Immobilie steht einige Monate leer, weil erst Reparaturen nötig sind oder ein neuer Mieter gesucht wird. Grundsätzlich gilt: Auch in dieser Zeit können laufende Kosten (Grundsteuer, Versicherungen, Kleinreparaturen) als Werbungskosten geltend gemacht werden — wenn die Vermietungsabsicht nachweisbar ist.
Das Finanzamt kann bei längerem Leerstand nach der Vermietungsabsicht fragen. Wer nachweisen kann, dass er aktiv nach Mietern sucht (Inserate, Maklerbeauftragung), steht auf der sicheren Seite.
Immobilie geerbt und direkt wieder verkauft — was gilt?
Wer die geerbte Immobilie nicht behalten will, kann sie verkaufen. Aber: Falls der Erblasser die Immobilie weniger als zehn Jahre besessen hat, kann beim Erben noch eine Spekulationsfrist laufen. Diese Frist beginnt mit dem ursprünglichen Kauf- oder Herstellungsdatum — nicht mit dem Erbfall.
Wurde die Immobilie in den letzten zwei Jahren vor dem Erbfall selbst bewohnt, ist ein Verkauf grundsätzlich steuerfrei — auch innerhalb der zehn Jahre.
Diese Fragen sind im Einzelfall sehr unterschiedlich zu bewerten. Ein Steuerberater sollte hier immer einbezogen werden, bevor ein Verkauf beschlossen wird.
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Jetzt anfragen — unverbindlich, Antwort innerhalb 24h →Mehrere Erben — Erbengemeinschaft und die Vermietung
Wenn mehrere Personen eine Immobilie gemeinsam erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese Konstellation ist buchhalterisch und rechtlich herausfordernd:
- Alle Erben müssen gemeinsam entscheiden — über Mietverträge, Reparaturen, Verkauf
- Die Mieteinnahmen werden aufgeteilt — jeder Miterbe versteuert seinen Anteil
- Ein Erbschein ist notwendig, um gegenüber Mietern und Behörden handlungsfähig zu sein
Viele Erbengemeinschaften lösen sich innerhalb weniger Jahre auf — entweder durch Teilungsvertrag (einer übernimmt die Immobilie, zahlt die anderen aus) oder durch Verkauf.
Für die Buchhaltung gilt: Solange die Erbengemeinschaft besteht, braucht jedes Mitglied eine Dokumentation seiner Einnahmen und Kosten. WohnMeta kann dabei helfen, auch wenn die Eigentumsstruktur noch nicht abschließend geklärt ist.
Was WohnMeta beim Erbfall übernimmt
WohnMeta ist kein Notar und kein Steuerberater. Was WohnMeta kann: die laufende kaufmännische Verwaltung ab dem Zeitpunkt übernehmen, an dem der Erbe Vermieter wird.
Das bedeutet konkret:
- Mieteinnahmen korrekt erfassen und dem richtigen Zeitraum zuordnen
- Betriebskosten und Instandhaltungsbelege strukturieren
- Nebenkostenabrechnungen erstellen (optionales Modul, 3,00 €/WE/Monat)
- Digitaler Mandantenraum mit vollständigem Belegzugriff — 24/7
- Monatliche Auswertungen bis zum 15. des Folgemonats
Wie das im Alltag aussieht: Buchhaltung bei WohnMeta statt Steuerberater und Wie digitale Belegverwaltung Vermieter entlastet.
Fazit
Eine geerbte Immobilie bringt steuerliche Pflichten mit sich, die viele Erben unterschätzen. Die Erbschaftsteuer ist nur der erste Schritt — danach folgen die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, Fragen zur AfA, die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten und gegebenenfalls die Spekulationsfrist beim Verkauf.
Für neue Vermieter in der Region Hannover gilt: Jetzt die Strukturen aufzubauen — saubere Belege, geordnete Buchhaltung — zahlt sich langfristig aus. WohnMeta begleitet diesen Einstieg, damit der Steuerberater auf solider Grundlage arbeiten kann.
Geeignet ist die Selbstverwaltung mit externer Buchführung für alle, die eine klare Übersicht wollen, ohne sich täglich mit Zahlen beschäftigen zu müssen. Weniger geeignet ist sie, wenn die Erbengemeinschaft noch unklar ist oder Streit unter Miterben droht — hier sollte zunächst die Rechtslage geklärt werden.
Wer eine Immobilie nicht erben, sondern schon zu Lebzeiten weitergeben möchte, findet in diesem Artikel eine Übersicht über die steuerlichen Folgen: Schenkung von Immobilien — steuerliche Auswirkungen für Vermieter.