Wer eine Immobilie finanziert hat, zahlt jeden Monat seine Rate — und die meisten Vermieter wissen: Irgendein Teil davon lässt sich von der Steuer absetzen. Aber welcher Teil genau? Und wie kommt der richtig in die Buchhaltung? Genau hier entstehen regelmäßig Fehler, die den Steuerberater unnötig Zeit kosten — oder die beim Finanzamt zu Rückfragen führen. Dieser Artikel erklärt, wie Darlehenszinsen bei Mietobjekten funktionieren, was auf welchem Konto landet, und warum die Unterscheidung zwischen Zinsen und Tilgung so wichtig ist.
Praxisbeispiel: Zweifamilienhaus in Burgdorf
Sandra M. aus Burgdorf vermietet ein Zweifamilienhaus, das sie 2019 für 320.000 Euro gekauft und mit einem Annuitätendarlehen über 250.000 Euro finanziert hat. Ihre monatliche Rate beträgt 1.100 Euro. Ihre Hausbank schickt ihr jeden Januar einen Jahreskontoauszug, aus dem hervorgeht, wie viel von der Gesamtrate auf Zinsen entfallen ist — und wie viel auf Tilgung.
Im ersten Jahr: 8.200 Euro Zinsen, 5.000 Euro Tilgung.
Für ihre Steuererklärung sind die 8.200 Euro Zinsen als Werbungskosten abzugsfähig. Die 5.000 Euro Tilgung: kein Abzug, keine Buchung als Aufwand. Das verwirrt viele — weil sie jeden Monat tatsächlich 1.100 Euro bezahlen, steuerlich aber nur einen Teil davon "sehen".
Darlehenszinsen als Werbungskosten — was gilt?
Zinsen für ein Darlehen, das der Finanzierung eines vermieteten Objekts dient, sind grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig. Das gilt für:
- Annuitätendarlehen (klassische Bankfinanzierung)
- Zinszahlungen bei tilgungsfreien Darlehen
- Bereitstellungszinsen (Zinsen, die während der Bauphase anfallen, bevor das Darlehen vollständig abgerufen wurde)
- Vorfälligkeitsentschädigungen bei vorzeitiger Ablösung (nach aktueller Rechtslage in der Regel abzugsfähig — aber hier sollte man mit dem Steuerberater sprechen)
Nicht abzugsfähig sind dagegen Tilgungsanteile — also der Teil der Rate, mit dem Sie die eigentliche Darlehensschuld reduzieren.
Der Jahreskontoauszug der Bank — das wichtigste Dokument
Als Vermieter mit Darlehen sollten Sie nach dem Jahreswechsel den Jahreskontoauszug Ihrer Bank anfordern (oder er kommt automatisch). Dieser zeigt:
- Die genaue Aufteilung in Zinsen und Tilgung für das Kalenderjahr
- Den Stand der Restschuld zum 31.12.
- Möglicherweise Kontoführungsgebühren und sonstige Positionen
Dieser Kontoauszug ist Ihr Buchungsbeleg für das gesamte Jahr. Viele Vermieter buchen jeden einzelnen Monatsauszug — das ist auch möglich, aber der Jahreskontoauszug ist oft übersichtlicher und reicht bei der EÜR als Nachweis vollständig aus.
Nicht sicher, was aus dem Kontoauszug wie gebucht wird? Viele Vermieter geben ihre Bankbelege einfach weiter — WohnMeta übernimmt die korrekte Aufteilung und Buchung. Persönlicher Ansprechpartner, Antwort innerhalb von 24 Stunden, unverbindlich.
Gespräch vereinbaren →Wie Darlehenszinsen steuerlich behandelt werden
Darlehenszinsen für ein vermietetes Objekt gehören grundsätzlich zu den Werbungskosten im Sinne von § 9 EStG. Sie werden im Jahr der Zahlung voll abgesetzt und mindern die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Grundlage ist üblicherweise der Jahreskontoauszug der Bank, der Zinsanteil und Tilgungsanteil für jede Rate getrennt ausweist.
Wichtig sind zwei Abgrenzungen: Zinsen für ein Darlehen, das direkt dem vermieteten Gebäude dient, werden in der Regel separat von allgemeinen oder kurzfristigen Zinsen behandelt. Und wenn nur ein Teil des Gebäudes vermietet wird (Mischobjekte), werden die Zinsen anteilig nach Wohnfläche aufgeteilt.
Die konkrete Verbuchung übernimmt der Steuerberater oder die kaufmännische Hausverwaltung. Der Vermieter muss vor allem sicherstellen, dass der Jahreskontoauszug vollständig vorliegt.
Tilgung — warum sie nicht als Aufwand buchbar ist
Dieser Punkt bereitet vielen Vermietern Kopfzerbrechen. Sie zahlen jeden Monat ihre volle Rate — und trotzdem ist nur ein Teil davon steuerlich relevant?
Ja, das stimmt. Der Grund ist einfach: Die Tilgung verändert keinen Aufwand. Sie tauscht eine Verbindlichkeit (das Darlehen) gegen eine Zahlung. Sie werden damit reicher, nicht ärmer — Sie haben nach der Tilgungszahlung weniger Schulden. Das ist buchhalterisch ein Aktivtausch, kein Aufwand.
Steuerlich gesehen gehört die Tilgung in die Vermögensebene — sie beeinflusst den steuerlichen Gewinn oder Verlust aus Vermietung nicht. Nur die Zinsen sind tatsächlicher Aufwand, weil sie den "Preis des Geldes" darstellen — das Entgelt für die Nutzung des Darlehenskapitals. Eine ausführliche Erklärung mit Buchungssätzen und Praxisbeispiel bietet der Artikel Tilgung vs. Zinsen — warum Tilgung kein Aufwand ist.
Übersicht: Was ist abzugsfähig, was nicht?
| Position | Steuerlich abzugsfähig? | Anmerkung |
|---|---|---|
| Darlehenszinsen (gebäudefinanzierend) | Ja, als Werbungskosten | Laufende Zinsen für vermietete Objekte |
| Tilgungsanteil der Rate | Nein | Reine Schuldentilgung, kein Aufwand |
| Bereitstellungszinsen (Bauphase) | In der Regel ja | Werbungskosten im Zahlungsjahr |
| Kontoführungsgebühren (Darlehenskonto) | Grundsätzlich ja | Als Werbungskosten abzugsfähig |
| Vorfälligkeitsentschädigung | Grundsätzlich ja | Im Zahlungsjahr — Steuerberater einbinden |
| Disagio (Zinsvorauszahlung) | Besonderheit | Verteilung über Laufzeit — Steuerberater fragen |
Sonderfall: Privatanteil und gemischt genutzte Immobilien
Wer ein Gebäude teils selbst bewohnt und teils vermietet, darf nur den anteiligen Zinsbetrag als Werbungskosten geltend machen, der auf den vermieteten Teil entfällt. Grundsätzlich wird dieser Anteil nach Wohnfläche aufgeteilt.
Wer zum Beispiel 60 Prozent eines Hauses vermietet und 40 Prozent selbst nutzt, kann in der Regel nur 60 Prozent der Darlehenszinsen absetzen. Die exakte Aufteilung kann von Fall zu Fall abweichen — hier ist es ratsam, die Berechnung mit dem Steuerberater abzustimmen.
Anschlussfinanzierung und Umschuldung
Wenn das ursprüngliche Darlehen ausläuft und Sie eine Anschlussfinanzierung abschließen — zum Beispiel mit einer anderen Bank oder zu neuen Konditionen — gelten die Zinsen weiterhin als Werbungskosten, solange das Darlehen dem Mietobjekt dient. Es ist nicht notwendig, dieselbe Bank zu behalten.
Wichtig: Bei der Umschuldung fallen manchmal einmalige Kosten an (Grundbuchgebühren, Notarkosten, Bereitstellungsprovisionen). Diese können grundsätzlich ebenfalls abzugsfähig sein — sollten aber einzeln bewertet werden. Was buchhalterisch dabei passiert und wie die Vorfälligkeitsentschädigung korrekt gebucht wird, erklärt der Artikel Umschuldung buchen — für Vermieter erklärt.
Zinsen und die Immobilienbuchhaltung insgesamt
Darlehenszinsen sind einer von mehreren Ausgabeposten, die in einer sauberen Immobilienbuchhaltung regelmäßig anfallen. Dazu kommen Abschreibungen, Instandhaltung, Verwaltungskosten und vieles mehr. Wer die Zinsen korrekt erfasst, hat einen wichtigen Block — aber eben nur einen Teil des Gesamtbildes.
Mehr zum Gesamtrahmen: Warum Immobilienbuchhaltung für Vermieter kein Nebenbei-Thema ist, Was gehört zur Immobilienbuchhaltung und was nicht sowie Welche Belege Vermieter für die Immobilienbuchhaltung wirklich brauchen.
Auch die Abschreibung des Gebäudes gehört in diesen Kontext — sie läuft unabhängig vom Darlehen, hat aber direkten Einfluss auf die steuerliche Situation: Abschreibung bei Immobilien — für Vermieter erklärt und AfA bei Mietobjekten — für Vermieter erklärt.
Wie WohnMeta Darlehenskosten für Sie erfasst
Bei Vermieterinnen und Vermietern, die ihre Buchhaltung an WohnMeta übergeben, gehört die Erfassung von Darlehenszinsen zur laufenden kaufmännischen Verwaltung. Der Jahreskontoauszug der Bank wird als Beleg erfasst, die Aufteilung in Zinsen und Tilgung wird automatisch vorgenommen, und die Buchung erfolgt DATEV-konform und GoBD-konform.
Das Pflichtmodul (Immobilienbuchhaltung inkl. digitalem Mandantenraum) startet ab 25 Euro pro Wohneinheit und Monat für 1–9 Einheiten. Kein Callcenter, kein Weiterverbinden — persönlicher Ansprechpartner, Antwort innerhalb von 24 Stunden.
Wer vergleichen möchte, was kaufmännische Hausverwaltung im Vergleich zu anderen Lösungen kostet: Hausverwaltung Kosten im Vergleich.
Darlehenszinsen, Abschreibung, Instandhaltung — alles in einer Buchführung. Die meisten Vermieter übergeben ihre Unterlagen und erhalten am Ende des Monats eine saubere Auswertung. Unverbindlich, keine Mindestlaufzeit.
Jetzt unverbindlich anfragen →Fazit: Zinsen ja, Tilgung nein — und den Rest erklärt der Jahreskontoauszug
Für Vermieter mit Darlehen lautet die wichtigste Regel: Nur der Zinsanteil der monatlichen Rate ist steuerlich abzugsfähig. Die Tilgung mindert die Steuerlast nicht — sie reduziert die Schulden, was langfristig gut ist, aber buchhalterisch kein Aufwand darstellt.
Der Jahreskontoauszug der Bank ist der zentrale Beleg. Wer diesen einmal im Jahr sauber verarbeitet, hat die Darlehensbuchführung im Griff — die konkrete Zuordnung auf das richtige Konto übernimmt der Steuerberater oder die kaufmännische Hausverwaltung.
WohnMeta ist für Vermieter sinnvoll, die diese Buchführung nicht selbst machen wollen oder die sichergehen möchten, dass Darlehenskosten, Abschreibungen und Instandhaltungsaufwand korrekt und lückenlos erfasst sind. Wer das lieber selbst führt, hat mit den oben genannten Grundregeln eine solide Basis.
Wer eine Sondertilgung plant und wissen möchte, was das steuerlich bedeutet, findet eine ausführliche Erklärung im Artikel Sondertilgung bei Mietobjekten — lohnt sich das für Vermieter wirklich?. Wer die Zinsbindung auslaufen hat und die Anschlussfinanzierung plant, findet alle Optionen — Prolongation, Umschuldung, Forward-Darlehen — im Artikel Anschlussfinanzierung bei Mietobjekten — für Vermieter erklärt. Wer sich schon Jahre vor dem Auslaufen absichern möchte, findet eine ausführliche Erklärung im Artikel Forward-Darlehen für Vermieter — Zinssicherung weit im Voraus.
Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar. Individuelle Fragen zur steuerlichen Behandlung von Darlehenszinsen, Vorfälligkeitsentschädigungen oder gemischt genutzten Immobilien sollten mit einem Steuerberater geklärt werden.