Lineare vs. degressive Abschreibung — was lohnt sich für Vermieter?

Viele Vermieter verschenken jedes Jahr bares Geld — weil sie die falsche Abschreibungsmethode nutzen oder gar nicht wissen, dass sie eine Wahl haben. Seit dem Wachstumschancengesetz 2024 ist die degressive Abschreibung für bestimmte Neubauten wieder möglich. Wer die Unterschiede nicht kennt, zahlt im schlimmsten Fall über Jahrzehnte hinweg zu viel Steuern. Dieser Artikel zeigt, was hinter linearer und degressiver AfA steckt, wann welche Methode sinnvoller ist — und welche Fehler Vermieter unbedingt vermeiden sollten.

Was bedeutet lineare und degressive Abschreibung?

Die Abschreibung bei Mietobjekten (AfA) bildet den wirtschaftlichen Wertverlust eines Gebäudes ab. Beide Methoden verteilen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten auf die steuerliche Nutzungsdauer — aber auf unterschiedliche Weise.

Lineare Abschreibung bedeutet: Jedes Jahr wird derselbe Euro-Betrag abgeschrieben. Der Abschreibungsbetrag bleibt konstant über die gesamte Nutzungsdauer.

Degressive Abschreibung bedeutet: Der Abschreibungsbetrag sinkt Jahr für Jahr. Der Prozentsatz wird immer auf den aktuellen Buchwert angewendet, nicht auf die ursprünglichen Anschaffungskosten. In den ersten Jahren ist die Abschreibung dadurch deutlich höher — sie nimmt mit der Zeit ab.

Für Vermieter ist das keine rein akademische Frage. Höhere Abschreibungen in den ersten Jahren bedeuten weniger steuerpflichtigen Überschuss in genau der Phase, in der viele Vermieter noch Zinsen zahlen und Rücklagen aufbauen. Wer hier die falsche Wahl trifft — oder die Wahl gar nicht aktiv trifft —, verschenkt Liquidität.

Wann kommt das in der Vermietungspraxis vor?

Die Wahl der Abschreibungsmethode ist nur bei bestimmten Neubauten möglich — und muss beim Finanzamt einheitlich durchgehalten werden:

• Neubau mit Baubeginn ab 1. Oktober 2023: Wer ein Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 errichtet oder erwirbt, kann zwischen linearer und degressiver AfA wählen. Entscheidend ist der angezeigte Baubeginn, nicht der Bauantrag.
• Bestandsimmobilien: Für Gebäude mit Baubeginn vor dem 1. Oktober 2023 ist nur die lineare Abschreibung möglich — keine Wahl, keine Alternative.
• Jahressteuererklärung: Die gewählte Methode gilt ab dem ersten Jahr und kann grundsätzlich nicht rückgängig gemacht werden. Ein Wechsel von degressiv zu linear ist jederzeit erlaubt — der umgekehrte Weg nicht.
• Kauf eines Neubaus: Auch wer einen Neubau kauft (statt selbst baut), kann die degressive AfA wählen, sofern der Baubeginn ab dem 1. Oktober 2023 liegt und der Kaufvertrag bis zum 30. September 2029 geschlossen wurde.

Für die meisten Vermieter mit Bestandsimmobilien in der Region Hannover ist die Methoden-Entscheidung damit bereits getroffen: Es bleibt bei der linearen AfA. Nur wer in den letzten Jahren neu gebaut hat oder einen Neubau kauft, kann aktiv entscheiden.

Wie sich die beiden Methoden rechnerisch unterscheiden

Der technische Ablauf ist in beiden Methoden gleich: Einmal jährlich wird ein bestimmter Betrag als Abschreibung angesetzt und mindert die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung. Der Unterschied liegt in der Höhe des Abschreibungsbetrags — und darin, wie sich dieser Betrag über die Jahre entwickelt.

Lineare AfA — Beispiel: Jahres-AfA 8.400 €

Bei einer linearen AfA wird jedes Jahr derselbe Betrag abgeschrieben. Ein Wohngebäude mit 420.000 € Gebäudewert und 2 % AfA-Satz liefert damit 8.400 € jährliche Werbungskosten — konstant über die gesamte Nutzungsdauer von rund 50 Jahren.

Degressive AfA — Beispiel: Jahr 1 — 5 % auf 420.000 € = 21.000 €

Bei der degressiven AfA wird der AfA-Prozentsatz jedes Jahr auf den jeweils aktuellen Buchwert angewendet. Im ersten Jahr ergeben sich bei 5 % auf 420.000 € Ausgangswert = 21.000 € Abschreibung. Im zweiten Jahr sinkt der Buchwert auf 399.000 €, die AfA beträgt dann 5 % × 399.000 € = 19.950 € — und so weiter. Der Effekt: Höhere Abschreibung in den ersten Jahren, niedrigere in späteren Jahren.

Beide Methoden werden einmal jährlich in der Anlage V erfasst. Es fließt kein Geld — die AfA ist ein rein buchhalterischer Vorgang, der den steuerlichen Wertverzehr abbildet. Die konkrete Verbuchung übernimmt der Steuerberater oder die kaufmännische Hausverwaltung.

Die lineare Variante bei 3 % AfA-Satz (Neubau ab 2023) und 420.000 € Gebäudewert: 12.600 € jährlich konstant — über die gesamte Nutzungsdauer von rund 33 Jahren.

Vergleichstabelle: Linear vs. Degressiv auf einen Blick

Hinweis: Bewegliche Gegenstände unter 800 Euro netto (Gartengeräte, Rauchmelder, Werkzeug) werden nicht über AfA abgeschrieben — sie fallen unter die Sonderregelung der geringwertigen Wirtschaftsgüter (GWG) und können sofort abgezogen werden.

Rechenbeispiel: 13.445 € Unterschied in 5 Jahren

Frau Schönfeldt aus Hannover-Vahrenwald hat Anfang 2024 eine neue Eigentumswohnung als Kapitalanlage erworben. Die Wohnung ist vermietet. Ihr Steuerberater hat sie nicht gefragt, welche Abschreibungsmethode sie bevorzugt — er hat einfach die lineare AfA angesetzt. Ein teurer Automatismus.

Eckdaten:

• Kaufpreis gesamt: 520.000 €
• Grundstücksanteil: 100.000 € (19,2 %)
• AfA-Basis (Gebäudewert inkl. anteiliger Nebenkosten): 420.000 €
• Baubeginn: November 2023, Fertigstellung: März 2024 → Neubau mit Baubeginn nach 1.10.2023, Wahl zwischen linear und degressiv möglich
• Grenzsteuersatz Frau Schönfeldt: 42 %

Variante A: Lineare AfA (3 %)

Jährliche Abschreibung: 3 % × 420.000 € = 12.600 €. Steuerersparnis pro Jahr: 12.600 € × 42 % = 5.292 €. Dieser Betrag bleibt konstant über alle Jahre.

Variante B: Degressive AfA (5 %)

Bei linearer AfA hätte Frau Schönfeldt in denselben 5 Jahren insgesamt 63.000 € abgeschrieben (5 × 12.600 €) und 26.460 € Steuern gespart.

Der Unterschied in den ersten 5 Jahren: Degressive AfA bringt 13.445 € mehr Steuerersparnis — Geld, das Frau Schönfeldt direkt für Tilgung, Rücklagen oder Instandhaltung hätte nutzen können. Stattdessen hat sie es dem Finanzamt geschenkt, weil niemand sie rechtzeitig auf die Wahlmöglichkeit hingewiesen hat.

Ab einem bestimmten Jahr liegt der degressive Abschreibungsbetrag unter dem linearen. An diesem Punkt empfiehlt sich der Wechsel zur linearen Methode. Ihr Steuerberater berechnet den optimalen Wechselzeitpunkt — aber nur, wenn die Grundlagendaten stimmen.

Häufige Fehler — und was sie Vermieter kosten

Fehler 1: Degressive AfA bei Bestandsimmobilien anwenden

Einige Vermieter glauben, die degressive Abschreibung stehe ihnen generell zu — und wenden den 5-%-Satz auf ihre Bestandsimmobilie an. Das ist falsch. Das Finanzamt wird die Abweichung bei einer Prüfung beanstanden, und es drohen Nachzahlungen mit Zinsen. Wer seine Buchhaltung nicht sauber führt, merkt den Fehler oft erst Jahre später — wenn die Korrektur richtig teuer wird.

Fehler 2: Kein Wechsel zur linearen AfA zum optimalen Zeitpunkt

Wer die degressive Methode wählt und nie zur linearen wechselt, verschenkt in späteren Jahren Abschreibungspotenzial — weil der Buchwert kontinuierlich sinkt und die degressive AfA irgendwann unter dem linearen Betrag liegt. Der richtige Wechselzeitpunkt bringt in der Summe das beste steuerliche Ergebnis. Ohne laufende Buchführung fällt dieser Zeitpunkt unter den Tisch.

Fehler 3: AfA-Basis nicht korrekt berechnet

Ob linear oder degressiv — die Grundlage bleibt dieselbe: der korrekte Gebäudewert. Wer den Grundstücksanteil zu hoch oder zu niedrig ansetzt, verfälscht die gesamte Abschreibungsrechnung über Jahrzehnte hinweg. Ein Fehler von 10 % in der Kaufpreisaufteilung kann bei einem Objekt für 500.000 € leicht 15.000 € Steuerersparnis kosten — über die gesamte Nutzungsdauer. Typische Fehler erklärt unser Artikel zur AfA bei Mietobjekten.

Fehler 4: Keine Dokumentation der Methodenwahl

Das Finanzamt kann jederzeit fragen, warum welche Methode gewählt wurde. Wer keine nachvollziehbare Dokumentation vorlegen kann, gerät bei einer Prüfung unter Erklärungsdruck. Zur GoBD-konformen Belegführung lesen Sie unseren Artikel zur digitalen Belegverwaltung für Vermieter. Wer zusätzlich zur regulären AfA die Sonderabschreibung nach § 7g nutzen möchte, sollte prüfen, ob die Voraussetzungen (Betriebsvermögen, gewerbliche Vermietung) erfüllt sind.

Fehler 5: Einmal gewählte Methode rückgängig machen wollen

Ein Wechsel von degressiv zu linear ist möglich — der umgekehrte Weg nicht. Wer die lineare AfA einmal gewählt hat und später merkt, dass degressiv günstiger gewesen wäre, kann das nachträglich nicht ändern. Die Entscheidung fällt einmal — und sie fällt für immer.

Was WohnMeta für Sie übernimmt

Die Frage „linear oder degressiv?" ist die Entscheidung Ihres Steuerberaters — aber er braucht dafür korrekte Grundlagendaten. Und genau hier scheitern viele Vermieter. Belege fehlen, Aufteilungsrechnungen sind nicht dokumentiert, Fertigstellungsdaten sind unklar. Der Steuerberater arbeitet dann mit dem, was er hat — und das ist oft nicht das Optimum.

WohnMeta sorgt dafür, dass diese Probleme gar nicht erst entstehen:

• Erfassung und Dokumentation der AfA-Basis — Kaufpreis, Grundstücksanteil, Nebenkosten, Fertigstellungsdatum
• Laufende Buchführung der jährlichen Abschreibung nach der gewählten Methode, DATEV-konform
• Transparente Aufbereitung aller Abschreibungsdaten für Ihren Steuerberater — bis zum 15. des Folgemonats
• Digitaler Mandantenraum mit 24/7-Zugriff auf alle relevanten Belege und Auswertungen
• Persönlicher Ansprechpartner: Mevan Bischar, gelernter Steuerfachangestellter, Antwort innerhalb von 24 Stunden

WohnMeta erbringt keine Steuerberatung. Aber WohnMeta sorgt dafür, dass Ihre Unterlagen so vollständig und strukturiert sind, dass Ihr Steuerberater die optimale Methode wählen und sauber durchhalten kann — ohne Rückfragen und ohne Fehler durch lückenhafte Dokumentation.

Die Immobilienbuchhaltung kostet pauschal 15 €/WE/Monat; zusammen mit der Grundgebühr (25 €/WE/Monat) ergibt sich eine Pflicht-Basis von 40 €/WE/Monat — zuzüglich einer einmaligen Einrichtungspauschale von 249 € netto. Details finden Sie auf der Preisseite von WohnMeta.

Mehr dazu, wie sich die Buchhaltung bei WohnMeta vom klassischen Steuerberater-Modell unterscheidet, erklärt unser Artikel Buchhaltung bei WohnMeta statt beim Steuerberater.