Wer Immobilien vermietet, will steuerlich alles mitnehmen, was geht. Die Sonderabschreibung nach § 7g EStG klingt verlockend — bis zu 20 % zusätzliche Abschreibung im ersten Jahr, plus einen Investitionsabzugsbetrag vorab. Das Problem: Die meisten privaten Vermieter dürfen § 7g gar nicht nutzen. Wer es trotzdem tut, riskiert Nachzahlungen mit Zinsen. Dieser Artikel erklärt, für wen § 7g tatsächlich gilt, wo die Grenze zwischen privater und gewerblicher Vermietung verläuft — und warum die Unterscheidung Tausende Euro ausmachen kann.
Warum § 7g für die meisten Vermieter nicht gilt
§ 7g EStG enthält zwei steuerliche Instrumente:
Der Investitionsabzugsbetrag (IAB) erlaubt es, bis zu 50 % der geplanten Anschaffungskosten bereits vorab als Betriebsausgabe abzuziehen — noch bevor die Investition stattfindet. Maximum: 200.000 Euro pro Betrieb.
Die Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 erlaubt zusätzlich zur regulären Abschreibung (AfA) bis zu 20 % der Anschaffungskosten im Anschaffungsjahr und den vier Folgejahren.
Beide Instrumente sind an eine harte Voraussetzung geknüpft: Das Wirtschaftsgut muss zum Betriebsvermögen gehören. Und es muss beweglich und abnutzbar sein — Gebäude fallen grundsätzlich nicht darunter.
Wer als Privatperson Wohnungen vermietet und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG erzielt, betreibt keinen Gewerbebetrieb. § 7g ist damit in der Regel ausgeschlossen. Für die reguläre Gebäudeabschreibung gelten stattdessen § 7 Abs. 4 EStG (linear) bzw. § 7 Abs. 5a EStG (degressiv) — die Unterschiede erklärt unser Artikel zur linearen und degressiven Abschreibung.
Praxisbeispiel: Zwei Vermieter, zwei Welten
Herr Krüger aus Langenhagen besitzt drei Mietwohnungen und vermietet sie privat. Er hat 2025 neue Einbauküchen für alle drei Wohnungen einbauen lassen — Gesamtkosten 18.000 €. Er fragt seinen Steuerberater, ob er die Sonderabschreibung nach § 7g nutzen kann.
Die Antwort: Nein. Herr Krüger erzielt Einkünfte nach § 21 EStG. Seine Einbauküchen sind zwar seit dem BFH-Urteil IX R 14/15 eigenständige bewegliche Wirtschaftsgüter — aber sie gehören nicht zum Betriebsvermögen. Er schreibt sie regulär über 10 Jahre linear ab: 1.800 € pro Jahr.
Frau Hartmann aus Wedemark betreibt dagegen eine Immobilien-GmbH mit fünf Mietwohnungen. Auch sie hat 2025 neue Einbauküchen für 18.000 € einbauen lassen. Weil die Küchen zum Betriebsvermögen der GmbH gehören, kann sie § 7g nutzen:
| Position | Herr Krüger (privat, § 21) | Frau Hartmann (GmbH) |
|---|---|---|
| Einbauküchen | 18.000 € | 18.000 € |
| Reguläre AfA Jahr 1 | 1.800 € | 1.800 € |
| Sonderabschreibung § 7g | nicht möglich | 3.600 € (20 %) |
| Abschreibung Jahr 1 gesamt | 1.800 € | 5.400 € |
| Steuerersparnis Jahr 1 (bei 30 % KSt+GewSt) | 540 € | 1.620 € |
Frau Hartmann spart im ersten Jahr 1.080 € mehr Steuern — allein durch die Unternehmensstruktur. Über die gesamte Nutzungsdauer ist die Gesamtabschreibung identisch, aber der Liquiditätsvorteil in den ersten Jahren ist erheblich.
Welche Abschreibung steht Ihnen zu? WohnMeta dokumentiert Ihre Wirtschaftsgüter sauber und bereitet die Abschreibungsgrundlagen für Ihren Steuerberater auf — damit keine Möglichkeit ungenutzt bleibt. Unverbindlich, keine Verpflichtung.
Jetzt Erstgespräch vereinbaren →Wann dürfen Vermieter § 7g nutzen? Die drei Szenarien
Szenario 1: Immobilien-GmbH
Eine GmbH, die Immobilien hält und vermietet, hat grundsätzlich Betriebsvermögen — unabhängig von der Art der Vermietung. Alle beweglichen Wirtschaftsgüter (Einbauküchen, Möbel, Haushaltsgeräte, IT-Ausstattung) können über § 7g abgeschrieben werden, sofern die Gewinngrenze von 200.000 € nicht überschritten wird.
Das gilt auch für eine GmbH & Co. KG oder eine gewerblich geprägte GbR nach § 15 Abs. 3 EStG. Entscheidend ist die gewerbliche Einkünftequalifikation.
Szenario 2: Gewerbliche Ferienwohnungsvermietung
Wer Ferienwohnungen vermietet und dabei hoteltypische Zusatzleistungen erbringt — regelmäßige Reinigung, Wäscheservice, Frühstücksangebot — überschreitet nach allgemeiner steuerlicher Praxis die Grenze zur gewerblichen Tätigkeit. In diesem Fall kann § 7g auf bewegliche Wirtschaftsgüter angewendet werden: Möbel, Küchenausstattung, Haushaltsgeräte.
Szenario 3: Vermieter mit parallelem Gewerbebetrieb
Wer neben der privaten Vermietung auch ein Gewerbe betreibt, kann § 7g für Wirtschaftsgüter dieses Betriebs nutzen — nicht aber für die privat vermieteten Immobilien. Das Wirtschaftsgut muss dem Betrieb zugeordnet sein und dort zu mindestens 90 % genutzt werden.
Übersicht: § 7g anwendbar?
| Situation | § 7g möglich? | Warum? |
|---|---|---|
| Private Wohnraumvermietung (§ 21 EStG) | Nein | Kein Betriebsvermögen |
| Immobilien-GmbH | Ja | Alles ist Betriebsvermögen |
| GmbH & Co. KG / gewerblich geprägte GbR | Ja | Gewerbliche Einkünfte |
| Gewerbliche Ferienwohnung mit Zusatzservices | Grundsätzlich ja | Gewerbliche Einordnung |
| Vermieter mit zusätzlichem Gewerbebetrieb | Nur für den Betrieb | Nur Betriebsgüter des Gewerbes |
Wie sich die Sonderabschreibung steuerlich auswirkt
Die Sonderabschreibung nach § 7g Abs. 5 wird in der Buchhaltung getrennt von der regulären AfA geführt — das schafft Transparenz und erleichtert die Zusammenarbeit mit dem Steuerberater.
Beispiel: Neue Einbauküche in einer GmbH-Mietwohnung, 9.000 € netto. Nutzungsdauer 10 Jahre → reguläre lineare AfA: 900 €/Jahr. Sonderabschreibung im ersten Jahr: 20 % von 9.000 € = 1.800 €.
Im ersten Jahr summieren sich damit reguläre AfA (900 €) und Sonderabschreibung (1.800 €) zu einem Gesamtabschreibungsbetrag von 2.700 € — dreimal so viel wie ohne Sonderabschreibung. Das senkt den steuerpflichtigen Gewinn entsprechend. Die Sonderabschreibung kann auch auf bis zu fünf Jahre verteilt werden, wenn der volle Einmaleffekt nicht gewünscht ist.
Die konkrete Verbuchung übernimmt der Steuerberater oder die kaufmännische Hausverwaltung. Wichtig ist, dass die Sonderabschreibung klar von der regulären AfA getrennt bleibt — sonst entstehen bei Folgejahren Unschärfen.
§ 7b EStG — die Sonderabschreibung, die auch für private Vermieter gilt
Während § 7g nur für Betriebsvermögen greift, richtet sich § 7b EStG gezielt an den Mietwohnungsneubau — und zwar unabhängig davon, ob privat oder gewerblich vermietet wird. Das ist der entscheidende Unterschied.
Die Voraussetzungen im Überblick:
- Bauantrag oder Bauanzeige nach dem 31. Dezember 2022 und vor dem 1. Oktober 2029 gestellt
- Baukostenobergrenze: maximal 5.200 € pro Quadratmeter Wohnfläche
- Bemessungsgrundlage (Förderhöchstgrenze): maximal 4.000 € pro Quadratmeter Wohnfläche
- Mindestens 10 Jahre entgeltliche Vermietung zu Wohnzwecken nach Fertigstellung
- Für Bauanträge ab 2023: Effizienzhaus 40 NH-Standard mit QNG-Nachhaltigkeitszertifikat erforderlich
Die Sonderabschreibung beträgt 5 % jährlich auf die förderfähigen Herstellungskosten — zusätzlich zur regulären linearen oder degressiven AfA. Sie kann im Jahr der Fertigstellung und in den drei Folgejahren geltend gemacht werden.
Vergleich: § 7g vs. § 7b auf einen Blick
| Merkmal | § 7g EStG | § 7b EStG |
|---|---|---|
| Gilt für | Bewegliche Wirtschaftsgüter | Wohngebäude (Neubau) |
| Betriebsvermögen nötig? | Ja | Nein |
| Private Vermieter (§ 21)? | Nein | Ja |
| Sonderabschreibung | Bis zu 20 % auf 5 Jahre | 5 % jährlich auf 4 Jahre |
| Investitionsabzugsbetrag | Ja (bis 50 % vorab) | Nein |
| Baukostenobergrenze | Keine | 5.200 €/qm |
| Mindestnutzungsdauer | Keine | 10 Jahre Vermietung |
| Energiestandard | Kein | Effizienzhaus 40 NH + QNG |
Für private Vermieter, die einen Neubau planen, ist § 7b damit in der Regel das relevante Instrument — nicht § 7g. Die Anforderungen (insbesondere QNG-Zertifikat und Baukostenobergrenze) sind allerdings hoch. Ob sich das im konkreten Fall rechnet, sollte ein Steuerberater durchrechnen.
Häufige Fehler — und was sie kosten
Fehler 1: § 7g bei privater Vermietung anwenden
Wer als privater Vermieter nach § 21 EStG die Sonderabschreibung nach § 7g ansetzt, riskiert bei einer Betriebsprüfung Nachzahlungen plus Nachzahlungszinsen (aktuell 0,15 % pro Monat nach § 238 AO). Der Fehler fällt oft erst Jahre später auf — dann summieren sich die Zinsen.
Fehler 2: IAB nicht fristgerecht auflösen
Wer einen IAB geltend gemacht hat, muss diesen nach der Anschaffung auflösen und auf die AfA-Basis anrechnen. Unterbleibt das, entstehen Doppelabzüge, die bei einer Prüfung rückgängig gemacht werden — inklusive Zinsen.
Fehler 3: Investition nicht innerhalb von drei Jahren durchgeführt
Der IAB setzt eine Anschaffung innerhalb von drei Jahren voraus. Wer plant und dann doch nicht kauft, muss den IAB rückgängig machen — mit Nachzahlungszinsen. Ohne laufende Buchführung verliert man schnell den Überblick über offene IAB-Fristen.
Fehler 4: Gebäude über § 7g abschreiben wollen
§ 7g gilt nur für bewegliche Wirtschaftsgüter. Das Gebäude selbst fällt nie unter § 7g. Für Mietwohnungsneubauten gibt es in bestimmten Fällen § 7b EStG — ein separates Instrument mit eigenen Voraussetzungen. Eine Übersicht über alle Abschreibungsformen gibt unser Artikel zur Abschreibung bei Immobilien.
Was WohnMeta für Sie übernimmt
Ob § 7g für Sie anwendbar ist, hängt von Ihrer Unternehmensstruktur ab — private Vermietung, GmbH, gewerbliche Ferienwohnung. Diese Einordnung trifft Ihr Steuerberater. Was WohnMeta sicherstellt: dass die Buchhaltung diese Entscheidungen korrekt abbildet.
WohnMeta übernimmt für Vermieter mit gewerblicher Vermietung oder GmbH-Struktur:
- Korrekte Kontozuordnung von Sonderabschreibungen (SKR 03: 4851 / SKR 04: 6241)
- Saubere Trennung zwischen regulärer AfA und Sonderabschreibung
- Dokumentation der IAB-Auflösung nach erfolgter Anschaffung
- Monatliche Auswertungen bis zum 15. des Folgemonats
- Digitaler Mandantenraum mit 24/7-Zugriff auf alle Belege und Abschreibungspläne
WohnMeta erbringt keine Steuerberatung. Aber WohnMeta sorgt dafür, dass Ihr Steuerberater alle Daten erhält, um die optimale Abschreibungsstrategie umzusetzen — ohne Rückfragen, ohne Lücken. Wie sich Immobilienbuchhaltung und Steuerberatung klar abgrenzen, erklärt unser separater Beitrag.
Die Pflicht-Basis beträgt 40 €/WE/Monat — pauschal, unabhängig von der Einheitenzahl — zuzüglich einer einmaligen Einrichtungspauschale von 249 € netto. Details auf der Preisseite.
Abschreibungen korrekt buchen — egal welche Struktur. WohnMeta erfasst reguläre AfA und Sonderabschreibungen auf den richtigen Konten und bereitet alles strukturiert für Ihren Steuerberater auf. Keine Mindestlaufzeit, Antwort innerhalb von 24 Stunden.
Jetzt Erstgespräch vereinbaren →