Was ist der SKR 03 — und warum ist er für Vermieter relevant?
Der SKR 03 (Standardkontenrahmen 03) ist einer der beiden meistgenutzten Kontenrahmen in Deutschland. Er wird von der DATEV herausgegeben und nach dem Prozessgliederungsprinzip aufgebaut — die Konten sind also nach dem typischen Ablauf eines Geschäftsvorfalls geordnet: erst Einkauf, dann Produktion, dann Verkauf.
Für Vermieter bedeutet das konkret: Alle Konten, die mit Mieteinnahmen, Betriebskosten, Instandhaltung und Finanzierung zu tun haben, folgen einer logischen Reihenfolge. Wer den SKR 03 versteht, findet sich in seiner Immobilienbuchhaltung deutlich schneller zurecht — und kann die Arbeit seines Steuerberaters besser nachvollziehen.
Der zweite gängige Kontenrahmen ist der SKR 04, der nach dem Abschlussgliederungsprinzip aufgebaut ist — also nach der Struktur der Bilanz und der Gewinn-und-Verlustrechnung. Beide Kontenrahmen bilden dieselben Geschäftsvorfälle ab, nur die Kontonummern unterscheiden sich.
Aufbau des SKR 03 — die Kontenklassen im Überblick
Der SKR 03 ist in 10 Kontenklassen (0–9) unterteilt. Jede Klasse deckt einen bestimmten Bereich der Buchhaltung ab:
| Klasse | SKR 03 | SKR 04 (Vergleich) | Inhalt |
|---|---|---|---|
| 0 | Anlage- und Kapitalkonten | Anlagevermögen | Grundstücke, Gebäude, Abschreibungen |
| 1 | Finanz- und Privatkonten | Umlaufvermögen | Bank, Kasse, Geldtransit, Kautionen |
| 2 | Abgrenzungskonten | Eigenkapital | Rückstellungen, Grundsteuer, Zinsaufwand |
| 3 | Wareneingang / Fremdleistungen | Fremdkapital | Material, Handwerkerleistungen |
| 4 | Betriebliche Aufwendungen | Betriebliche Erträge (SKR 04: Klasse 4) | Versicherungen, Reparaturen, Abschreibungen |
| 7 | Bestände an Erzeugnissen | Steuern und Aufwendungen (SKR 04: Klasse 7) | — |
| 8 | Erlöse | Aufwendungen (SKR 04: Klasse 6) | Mieteinnahmen, Umlagen |
| 9 | Vortragskonten | Vortragskonten | Saldenvorträge |
Für Vermieter besonders wichtig sind die Klassen 0 (Immobilien und AfA), 1 (Bank, Geldtransit, Kautionen), 2 (Grundsteuer, Zinsaufwand), 4 (laufende Kosten, Abschreibungen) und 8 (Mieteinnahmen).
Die wichtigsten Konten für Vermieter — SKR 03 und SKR 04
Diese Konten begegnen Ihnen als Vermieter in der Praxis am häufigsten:
Einnahmen
| Bezeichnung | SKR 03 | SKR 04 | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| Mieteinnahmen (steuerfrei, § 4 Nr. 12 UStG) | 8105 | 4110 | Kaltmiete aus Wohnraumvermietung |
| Nebenkostenvorauszahlungen | 8106 | 4111 | Vorauszahlungen der Mieter auf Betriebskosten |
Ausgaben und Betriebskosten
| Bezeichnung | SKR 03 | SKR 04 | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| Grundsteuer | 2375 | 7680 | Wird in der Regel auf Mieter umgelegt |
| Gebäudeversicherung | 4366 | 6405 | Wohngebäude- und Haftpflichtversicherung |
| Instandhaltung / Reparaturen | 4260 | 6335 | Erhaltungsaufwand am Mietobjekt |
| Abschreibungen auf Gebäude | 4831 | 6221 | Lineare AfA (in der Regel 2 % oder 3 %) |
Finanzierung und Bank
| Bezeichnung | SKR 03 | SKR 04 | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| Bank | 1200 | 1800 | Geschäftskonto / Mietkonto |
| Geldtransit | 1360 | 1460 | Zwischenkonto bei Geldübertragungen |
| Zinsaufwendungen | 2100 | 7300 | Zinsen für Immobilienkredite |
Anlagevermögen
| Bezeichnung | SKR 03 | SKR 04 | Erläuterung |
|---|---|---|---|
| Grundstücke | 0050 | 0050 | Grund und Boden (nicht abschreibbar) |
| Gebäude | 0090 | 0090 | Gebäudewert (Basis für AfA) |
Buchungsbeispiel aus der Praxis
Herr K. besitzt eine vermietete 3-Zimmer-Wohnung in Hannover-List. Im Januar gehen folgende Zahlungen ein und ab:
- Mieteinnahme (Kaltmiete): 750 €
- Nebenkostenvorauszahlung: 200 €
- Grundsteuer (vierteljährlich): 180 €
- Darlehenszinsen (monatlich): 320 €
Buchung nach SKR 03:
| Soll | Haben | Betrag | Vorfall |
|---|---|---|---|
| 1200 (Bank) | 8105 (Mieteinnahmen) | 750,00 € | Kaltmiete Januar |
| 1200 (Bank) | 8106 (NK-Vorauszahlung) | 200,00 € | Nebenkosten Januar |
| 2375 (Grundsteuer) | 1200 (Bank) | 180,00 € | Grundsteuer Q1 |
| 2100 (Zinsaufwand) | 1200 (Bank) | 320,00 € | Zinsen Januar |
Buchung nach SKR 04:
| Soll | Haben | Betrag | Vorfall |
|---|---|---|---|
| 1800 (Bank) | 4110 (Mieteinnahmen) | 750,00 € | Kaltmiete Januar |
| 1800 (Bank) | 4111 (NK-Vorauszahlung) | 200,00 € | Nebenkosten Januar |
| 7680 (Grundsteuer) | 1800 (Bank) | 180,00 € | Grundsteuer Q1 |
| 7300 (Zinsaufwand) | 1800 (Bank) | 320,00 € | Zinsen Januar |
SKR 03 vs. SKR 04 — welcher Kontenrahmen passt?
In der Praxis arbeiten die meisten Steuerberater und DATEV-Nutzer mit dem SKR 03. Der SKR 04 orientiert sich stärker an der Bilanzstruktur und wird häufiger in größeren Unternehmen eingesetzt.
| Kriterium | SKR 03 | SKR 04 |
|---|---|---|
| Gliederungsprinzip | Prozessablauf | Bilanzstruktur |
| Verbreitung | Sehr hoch (Standard bei DATEV) | Hoch, eher bei größeren Unternehmen |
| Aufwandskonten | Klasse 2 und 4 | Klasse 6 und 7 |
| Ertragskonten | Klasse 8 | Klasse 4 |
| Empfehlung für Vermieter | Ja — wenn der Steuerberater damit arbeitet | Ja — wenn der Steuerberater damit arbeitet |
Fragen Sie Ihren Steuerberater, welchen Kontenrahmen er verwendet — und bleiben Sie dabei. Ein Wechsel mitten im Geschäftsjahr ist aufwendig und fehleranfällig. In der Praxis arbeiten die meisten Steuerberater in der Region Hannover mit dem SKR 03.
Häufige Fehler beim Buchen mit SKR 03
-
Falsche Kontonummer verwendet: SKR 03 und SKR 04 haben unterschiedliche Nummern für denselben Sachverhalt. Wer die Nummern verwechselt, bucht auf das falsche Konto — und die Auswertung stimmt nicht mehr.
-
Mieteinnahmen und Nebenkosten nicht getrennt: Viele Vermieter buchen die gesamte Warmmiete auf ein Konto. Für die Nebenkostenabrechnung und die Steuererklärung müssen Kaltmiete (8105) und Nebenkosten (8106) aber getrennt erfasst werden.
-
Grundsteuer falsch zugeordnet: Die Grundsteuer ist grundsätzlich umlagefähig. Im SKR 03 liegt sie auf Konto 2375, nicht in Klasse 4. Wer sie falsch einordnet, verliert den Überblick über die tatsächlich umlagefähigen Kosten.
-
Kein separates Bankkonto für die Vermietung: Wer private und vermietungsbezogene Zahlungen über dasselbe Konto laufen lässt, macht die Zuordnung unnötig kompliziert — und riskiert Fehler bei der Steuererklärung.
Besonderheit für Vermieter
Als Vermieter arbeiten Sie in der Regel nicht täglich mit Buchungssätzen. Trotzdem ist es wichtig, die Grundlogik des SKR 03 zu verstehen — denn Ihr Steuerberater nutzt diesen Kontenrahmen für Ihre Immobilienbuchhaltung.
Wer weiß, auf welchen Konten seine Mieteinnahmen, Betriebskosten und Darlehenszinsen landen, kann monatliche Auswertungen besser lesen, Fehler schneller erkennen und die Zusammenarbeit mit dem Steuerberater produktiver gestalten. Lesen Sie dazu auch, welche Belege Vermieter wirklich brauchen. Bei bilanzierenden Strukturen kommen Spezialfälle wie Rückstellungen auflösen — für Vermieter erklärt hinzu.
WohnMeta arbeitet standardmäßig mit dem SKR 03 und einem spezialisierten VuV-Kontenrahmen für Vermietung und Verpachtung. So erhalten Sie monatliche Auswertungen, die genau auf die Bedürfnisse von Vermietern zugeschnitten sind — ohne selbst buchen zu müssen. Mehr dazu erfahren Sie auf unserer Leistungsseite.
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