Viele Vermieter zahlen sie, wenn eine Wohnung neu vermietet wird: die Maklerprovision. Ein erfahrener Makler, der die Besichtigung koordiniert, die Bonität prüft und einen geeigneten Mieter findet — das hat seinen Preis. Was dabei oft nicht klar ist: Ob und wie diese Kosten steuerlich geltend gemacht werden können, hängt entscheidend davon ab, wofür Sie den Makler eigentlich beauftragt haben.
Was ist die Maklerprovision für Vermieter?
Seit dem Bestellerprinzip, das 2015 im Wohnraummietrecht eingeführt wurde, gilt: Wer den Makler beauftragt, zahlt ihn. Für Vermieter bedeutet das in der Praxis: Wer einen Makler damit beauftragt, einen neuen Mieter für seine Wohnung zu finden, trägt die Courtage selbst. Diese Courtage liegt in der Regel bei ein bis zwei Nettokaltmieten zzgl. Mehrwertsteuer — bei einer Wohnung mit 900 € Kaltmiete können das schnell 2.100 € oder mehr sein.
Für viele Vermieter ist das eine spürbare Ausgabe. Umso wichtiger ist die Frage: Lässt sich diese Provision steuerlich absetzen?
Praxisbeispiel: Frau Schreiber aus Garbsen
Petra Schreiber besitzt eine Eigentumswohnung in Garbsen, die sie dauerhaft vermietet. Als ihr langjähriger Mieter nach sieben Jahren auszog, entschloss sie sich, einen Makler zu beauftragen. Die Suche nach dem richtigen Nachmieter sollte professionell ablaufen — Besichtigungen koordinieren, Unterlagen prüfen, Mietinteressenten sieben. Die Provision des Maklers belief sich auf 1,8 Nettokaltmieten: 1.512 € netto zzgl. Mehrwertsteuer, insgesamt rund 1.799 €.
Frau Schreiber wusste nicht, ob und wie dieser Betrag steuerlich relevant ist. In ihrem ersten Gespräch mit WohnMeta wurde das aufgeklärt: Da sie den Makler zur Mietersuche beauftragt hatte — also zur Verwaltung und Bewirtschaftung ihres Mietobjekts —, gehört die Provision nach allgemeiner Praxis grundsätzlich zu den Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung. Ihr Steuerberater konnte die Position in der Anlage V ansetzen.
Ein Unterschied von über 600 € Steuerersparnis, abhängig vom individuellen Steuersatz. Den sie ohne strukturierte Buchhaltung möglicherweise nicht geltend gemacht hätte.
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Die entscheidende Frage ist: Für welchen Zweck wurde der Makler beauftragt?
Wenn Sie einen Makler damit beauftragen, einen neuen Mieter für Ihre bereits vorhandene Vermietungsimmobilie zu finden, ist die Provision nach allgemeiner Praxis grundsätzlich als Werbungskosten abzugsfähig. Die Logik dahinter: Die Provision dient der Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung — und solche Aufwendungen können grundsätzlich steuerlich geltend gemacht werden.
Das gilt für klassische Mietersuche, also:
- Beauftragung eines Maklers nach Mieterkündigung oder -wechsel
- Erstbelegung einer Neubau-Wohnung, die Sie bereits als Mietobjekt erworben haben
- Suche nach einem Nachmieter bei bestehender Vermietungsabsicht
Voraussetzung ist immer, dass eine klare Vermietungsabsicht besteht und die Immobilie dauerhaft vermietet werden soll — nicht zu Ferienvermietung oder zum Verkauf. Die genaue steuerliche Einordnung hängt vom Einzelfall ab und sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden.
Wann ist die Maklerprovision nicht direkt absetzbar?
Hier liegt der entscheidende Unterschied: Wenn Sie eine Immobilie kaufen und der Makler Sie beim Erwerb begleitet hat, ist diese Provision kein sofort abzugsfähiger Werbungskosten. Sie wird stattdessen nach allgemeiner Praxis den Anschaffungskosten der Immobilie zugerechnet.
Das hat weitreichende Konsequenzen: Die Provision geht in die Abschreibungsbasis (AfA-Bemessungsgrundlage) ein und wird über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben — also in der Regel über 50 Jahre. Ein sofortiger vollständiger Steuerabzug ist in diesem Fall grundsätzlich nicht möglich.
Konkret: Wer eine Wohnung für 280.000 € kauft und dabei eine Maklerprovision von 14.000 € zahlt, rechnet diesen Betrag zu den Anschaffungskosten. Die jährliche Abschreibung erhöht sich entsprechend leicht — aber der einmalige Abzug in der Steuererklärung ist nicht möglich.
Diesen Unterschied kennen längst nicht alle Vermieter — und er kann erhebliche steuerliche Auswirkungen haben.
Mietersuche vs. Immobilienkauf — im Vergleich
| Situation | Maklerprovision | Steuerliche Behandlung |
|---|---|---|
| Makler beauftragt zur Mietersuche | Direkt absetzbar | Werbungskosten (Anlage V), sofortiger Abzug |
| Makler beauftragt beim Immobilienkauf | Nicht direkt absetzbar | Teil der Anschaffungskosten → AfA über Nutzungsdauer |
| Makler für Eigentumswohnung (Kauf) mit anschließender Vermietung | Nicht direkt absetzbar | Teil der AfA-Basis |
| Makler für Folgevermietung einer bereits vorhandenen Wohnung | Direkt absetzbar | Werbungskosten, sofortiger Abzug |
| Makler bei Verkauf der Immobilie | Nicht für V+V absetzbar | Veräußerungskosten (andere steuerliche Ebene) |
Diese Tabelle gibt die allgemeine Praxis wieder. Im Einzelfall — besonders bei Mischsituationen oder gemischter Nutzung — kann die steuerliche Einordnung abweichen. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater.
Wie dokumentieren Sie die Maklerprovision richtig?
Die Dokumentation ist der entscheidende Schritt zwischen "Kosten entstanden" und "Kosten angesetzt". Ohne Beleg kein Abzug.
Für die Maklerprovision brauchen Sie:
- Die Rechnung des Maklers mit vollständigen Angaben (Name, Adresse, Steuernummer, Rechnungsdatum, Betrag netto und brutto, Leistungsbeschreibung)
- Den Zahlungsnachweis (Kontoauszug mit Überweisung)
- Im Zweifel den Maklervertrag als Ergänzung — er zeigt den Auftrag und damit den Zweck klar auf
Wichtig: Die Leistungsbeschreibung auf der Rechnung sollte klar ausweisen, dass es sich um die Vermittlung eines Mieters handelt — nicht um eine Kauf- oder Verkaufsvermittlung. Bei unklarer Formulierung kann es zu Rückfragen des Finanzamts kommen.
Diese Unterlagen werden nach allgemeiner Praxis grundsätzlich mindestens zehn Jahre aufbewahrt. Wer sein Ablagesystem nicht im Griff hat, riskiert, bei einer Betriebsprüfung die entsprechenden Belege nicht vorlegen zu können — und damit den Abzug zu verlieren.
Was WohnMeta für Sie übernimmt
WohnMeta erbringt keine Steuerberatung — aber WohnMeta stellt sicher, dass keine Werbungskosten-Position verloren geht, einschließlich der Maklerprovision für die Mietersuche.
In der Praxis bedeutet das: Sie laden die Maklerrechnung und den Zahlungsbeleg in den digitalen Mandantenraum hoch — oder leiten sie per Nachricht weiter. WohnMeta erfasst die Position, ordnet sie dem richtigen Objekt zu und übergibt Ihrem Steuerberater eine vollständige, DATEV-konforme Aufstellung aller Werbungskosten. Kein vergessener Beleg. Keine falsch zugeordnete Ausgabe.
Das ist Teil des Gesamtsystems: Welche Belege Vermieter für die Immobilienbuchhaltung wirklich brauchen, kombiniert mit digitaler Belegverwaltung, ergibt eine Struktur, bei der wirklich nichts verloren geht.
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Was das kostet: Pflicht-Basis 40 €/WE/Monat, pauschal und unabhängig von der Einheitenzahl (Grundgebühr 25 € plus Immobilienbuchhaltung 15 €). Keine Mindestlaufzeit, vier Wochen Kündigungsfrist. Details in Hausverwaltung Kosten im Vergleich oder direkt in Buchhaltung bei WohnMeta statt Steuerberater.
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Die Maklerprovision ist für Vermieter eine bedeutende Ausgabe — und in vielen Fällen grundsätzlich steuerlich relevant. Entscheidend ist der Verwendungszweck: Wer einen Makler für die Mietersuche beauftragt, kann die Provision nach allgemeiner Praxis als Werbungskosten ansetzen. Wer die Provision im Zuge eines Immobilienkaufs gezahlt hat, rechnet sie zu den Anschaffungskosten — mit Abschreibung über Jahrzehnte statt sofortigem Abzug.
WohnMeta lohnt sich für Vermieter, die sicherstellen wollen, dass keine Werbungskosten-Position verloren geht — von der Maklerprovision über die AfA bis zu Erhaltungsaufwendungen. Wer das alles selbst strukturiert im Griff hat, braucht WohnMeta nicht. Wer lieber sicher gehen will, findet in WohnMeta einen verlässlichen Partner, der alle Belege ordnet und dem Steuerberater strukturiert übergibt.
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