Ferienwohnung oder Dauervermietung — was ist steuerlich die bessere Wahl?
Viele Vermieter fragen sich irgendwann: Lohnt es sich, meine Wohnung an Feriengäste zu vermieten statt an einen festen Mieter? Die Einnahmen pro Nacht klingen verlockend. Aber was bedeutet das steuerlich — und was ist am Ende wirklich günstiger?
Die Antwort überrascht viele Vermieter.
Ein Beispiel aus der Region Hannover
Thomas K. aus Langenhagen besitzt eine Zweizimmerwohnung in der Hannoveraner Innenstadt. Lange hat er sie klassisch vermietet — 850 Euro Kaltmiete, verlässlicher Mieter, wenig Aufwand. Dann erzählte ein Freund ihm, wie viel er mit seiner Ferienwohnung in der Altstadt verdient: bis zu 120 Euro pro Nacht, manchmal mehr. Thomas rechnet nach: Bei guter Auslastung käme er auf das Doppelte seiner bisherigen Monatsmiete.
Was Thomas dabei noch nicht weiß: Ferienwohnungen bringen nicht nur mehr Arbeit — sie haben auch einen anderen steuerlichen Rahmen. Bevor er entscheidet, lohnt es sich, beide Modelle zu verstehen.
Wie Vermietungseinkünfte grundsätzlich besteuert werden
Wer vermietet, erzielt in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — so die steuerliche Einordnung. Das gilt sowohl für Dauervermietung als auch für die meisten Ferienwohnungen. Die Einnahmen werden um die sogenannten Werbungskosten gemindert: Zinsen, Abschreibung, Reparaturen, Verwaltungskosten, Versicherungen. Was übrig bleibt, wird mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert.
Soweit klingt es ähnlich. Der Unterschied liegt im Detail — und der kann erhebliche Auswirkungen auf die Steuerlast haben.
Unsicher, ob Ihre Vermietung steuerlich korrekt aufgestellt ist? WohnMeta übernimmt die kaufmännische Verwaltung für private Vermieter — transparent, digital, mit persönlichem Ansprechpartner. Unverbindlich, keine Verpflichtung.
Jetzt anfragen →Dauervermietung: verlässlich und steuerlich klar
Bei der klassischen Dauervermietung unterstellt das Finanzamt in der Regel automatisch eine sogenannte Einkünfteerzielungsabsicht — also den ernsthaften Willen, mit der Immobilie Gewinne zu erzielen. Das ist aus steuerlicher Sicht wichtig, weil es bedeutet: Verluste aus der Vermietung können in der Regel mit anderen Einkünften verrechnet werden.
Ein konkretes Beispiel: Thomas renoviert seine Wohnung für 15.000 Euro. Diese Kosten — soweit es sich um Erhaltungsaufwand handelt — lassen sich grundsätzlich im Jahr der Entstehung oder über mehrere Jahre verteilt absetzen. Mehr zu dieser Unterscheidung erklärt der Artikel über Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten.
Auch bei der Abschreibung läuft es beim Dauermietverhältnis planbar: In der Regel 2 Prozent des Gebäudewertes pro Jahr über 50 Jahre. Wer tiefer in das Thema einsteigen möchte, findet im Artikel zur AfA bei Mietobjekten eine ausführliche Erklärung.
Das Fazit für die Dauervermietung: überschaubar, planbar, wenig Überraschungen beim Finanzamt.
Ferienwohnung: mehr Einnahmen, mehr Komplexität
Bei der Ferienwohnung ändert sich einiges — in zwei wesentlichen Bereichen.
Der erste Bereich ist die Eigennutzung. Wer seine Ferienwohnung auch selbst nutzt, kann die Werbungskosten nur anteilig absetzen — nämlich nur für die Zeiten, in denen die Wohnung tatsächlich vermietet war. Das Verhältnis wird in der Regel nach Tagen berechnet. Wer die Wohnung zu 60 Prozent des Jahres vermietet und zu 40 Prozent selbst nutzt, darf grundsätzlich auch nur 60 Prozent der Kosten steuerlich geltend machen.
Leerstandszeiten, in denen die Wohnung zur Vermietung angeboten wurde, aber nicht gebucht war, werden in vielen Fällen anteilig den Vermietungstagen zugerechnet — das erfordert aber eine sorgfältige Dokumentation.
Der zweite Bereich ist das sogenannte Liebhaberei-Risiko. Das Finanzamt schaut bei Ferienwohnungen genauer hin als bei klassischen Mietobjekten. Wenn über mehrere Jahre hinweg Verluste entstehen — etwa weil die Wohnung schlecht ausgelastet ist, aber laufende Kosten anfallen — kann das Finanzamt unter Umständen unterstellen, dass hier keine ernstzunehmende Einkunftsquelle vorliegt. Die Folge wäre, dass Verluste nicht mehr anerkannt werden.
Wer ganz auf Eigennutzung verzichtet und die Wohnung ausschließlich zur Vermietung anbietet, hat in dieser Hinsicht in der Regel bessere Karten.
Umsatzsteuer — ein Unterschied, der oft überrascht
Hier liegt einer der größten praktischen Unterschiede zwischen beiden Modellen.
Die klassische Dauervermietung von Wohnraum ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: keine Umsatzsteuer auf die Miete, aber auch kein Vorsteuerabzug für Kosten wie Renovierungen.
Bei Ferienwohnungen gilt dagegen in der Regel der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7 Prozent — sofern keine weiteren Leistungen wie Frühstück oder Zimmerservice angeboten werden. Das klingt zunächst nach wenig, hat aber praktische Konsequenzen: Der Vermieter wird gegenüber dem Finanzamt als Unternehmer behandelt, muss Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben und hat im Gegenzug das Recht auf Vorsteuerabzug.
Ob die Kleinunternehmerregelung greift — also kein Umsatzsteuerausweis bei Jahresumsätzen unter 22.000 Euro — und wann es sinnvoll sein kann, freiwillig zur Umsatzsteuer zu optieren, sollte individuell mit einem Steuerberater besprochen werden.
Für die Belegorganisation bedeutet das bei Ferienwohnungen in jedem Fall mehr Aufwand. Wer sich über sinnvolle Abläufe informieren möchte, findet im Artikel zur digitalen Belegverwaltung für Vermieter praktische Hinweise.
Vergleich auf einen Blick
| Merkmal | Dauervermietung | Ferienvermietung |
|---|---|---|
| Steuerliche Einordnung | Einkünfte aus V+V | Einkünfte aus V+V (selten: Gewerbe) |
| Eigennutzung | Keine Auswirkung | Kostenaufteilung erforderlich |
| Umsatzsteuer | Grundsätzlich befreit | In der Regel 7 % (oder Kleinunternehmer) |
| Liebhaberei-Risiko | Gering | Höher bei Dauerverlust |
| Buchhaltungsaufwand | Überschaubar | Höher (Belegung, Tage, Aufteilung) |
| Verlustverrechnung | Grundsätzlich möglich | Nur bei klarer Einkunftsabsicht |
| Planbarkeit der Einnahmen | Hoch | Abhängig von Auslastung |
Was bedeutet das für Thomas — und für Sie?
Thomas rechnet die Zahlen durch: 120 Euro pro Nacht klingen gut. Aber Plattformgebühren von rund 15 Prozent, monatliche Reinigungskosten, Leerstandszeiten im Winter und der Mehraufwand für Buchführung und Umsatzsteuermeldungen zehren am Ergebnis. Hinzu kommt die Unsicherheit: Was, wenn die Auslastung im ersten Jahr enttäuscht?
Für die Hannoveraner Innenstadt könnte es trotzdem aufgehen — die Nachfrage für Kurzzeitvermietungen ist in Messezeiten enorm. Aber ohne sorgfältige Kalkulation ist die Entscheidung ein Glücksspiel.
Wer wissen möchte, welche Kosten grundsätzlich bei der kaufmännischen Verwaltung anfallen, findet im Hausverwaltung Kostenvergleich einen guten Überblick. Für Vermieter, die über einen Wechsel nachdenken, lohnt auch der Artikel zum Hausverwaltungswechsel.
Die Belegpflichten und Aufzeichnungsanforderungen, die bei Ferienwohnungen besonders wichtig sind, beschreibt der Artikel Welche Belege Vermieter wirklich brauchen.
Sie wollen wissen, wie WohnMeta Ihre Immobilienbuchhaltung übernehmen kann? Modular, digital, ab 25 Euro pro Wohneinheit und Monat — ohne versteckte Kosten, ohne Mindestlaufzeit. Die meisten Vermieter starten mit einem kurzen Gespräch.
Jetzt unverbindlich anfragen →Fazit: Für wen lohnt sich welches Modell?
Dauervermietung empfiehlt sich für Vermieter, die Verlässlichkeit bevorzugen, wenig Zeit für Verwaltung aufwenden wollen und keine besonderen Lagen mit hoher Feriengast-Nachfrage besitzen. Das steuerliche Bild ist klar, der Aufwand überschaubar.
Ferienvermietung kann sich lohnen für Vermieter mit einer Immobilie in sehr guter Lage, die bereit sind, mehr Zeit in Buchführung, Plattformmanagement und steuerliche Abstimmung zu investieren — und die keine Eigennutzung planen oder die Aufteilung sorgfältig dokumentieren können.
Für beide Modelle gilt: Eine sorgfältige Immobilienbuchhaltung ist die Grundlage. WohnMeta unterstützt Vermieter bei der kaufmännischen Seite — ob Dauervermietung oder ergänzende Modelle. Was die steuerliche Struktur angeht, arbeiten wir strukturiert mit Steuerberatern zusammen.
Wer daneben eine weitere Sonderform erwägt — etwa die Studentenzimmer-Vermietung — findet dort die relevanten steuerlichen und rechtlichen Grundlagen aus Vermieter-Perspektive zusammengefasst.