BAFA-Förderung für Vermieter: Wärmepumpe und Solarthermie richtig beantragen

BAFA-Förderung für Vermieter: Wärmepumpe und Solarthermie richtig beantragen

Wenn die Heizungsanlage nach 25 Jahren ihren Dienst quittiert, denken die meisten Vermieter zuerst an die Kosten — nicht an die Förderung. Dabei stellt der Staat über das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) erhebliche Zuschüsse bereit: für Wärmepumpen, Solarthermieanlagen und weitere Einzelmaßnahmen an bestehenden Mietobjekten.

Vermieter haben grundsätzlich dieselben Ansprüche wie selbstnutzende Eigentümer. In der Praxis scheitern jedoch viele am Ablauf: Der Antrag kommt zu spät, die Belege sind unvollständig, oder die steuerliche Einordnung der Investition wurde nicht bedacht. Dabei kann die Förderung — je nach Anlage und Situation — die Investitionskosten um 30 bis 55 Prozent reduzieren.

Dieser Artikel zeigt Ihnen, wie die BAFA-Förderung für Mietobjekte konkret funktioniert, welche Förderhöhen grundsätzlich möglich sind, worauf es beim Antrag ankommt — und was die Modernisierung kaufmännisch bedeutet.

Praxisbeispiel: Jürgen Mälzer aus Langenhagen

Jürgen Mälzer, 58, vermietet in Langenhagen ein Einfamilienhaus aus den 1980er-Jahren. Die Ölheizung ist 28 Jahre alt und zeigt immer wieder Ausfälle. Der Heizungsbauer empfiehlt eine Luft-Wasser-Wärmepumpe — Gesamtkosten: rund 18.000 Euro.

Ein Bekannter erwähnt die BAFA-Förderung. Jürgen googelt, findet das Antragsportal und weiß nicht, wo er anfangen soll. Welches Formular ist das richtige? Muss er einen Energieberater beauftragen? Was muss er seinem Mieter mitteilen? Und wie trägt er die Kosten später in der Steuererklärung ein?

Er lässt den Heizungsbauer einen Termin vereinbaren — ohne vorher den Antrag gestellt zu haben. Damit ist die Förderung weg. Denn bei der BAFA gilt eine Regel ohne Ausnahme: Der Antrag muss gestellt sein, bevor der erste Auftrag erteilt wird. Nicht vor Baubeginn — vor Auftragserteilung.

Genau diesen Fehler machen viele Vermieter, weil der Ablauf nirgendwo klar erklärt wird und die meisten davon ausgehen, Förderung lasse sich im Nachhinein noch sichern. Tut sie nicht.

Was ist die BAFA-Förderung — und was wird für Vermieter gefördert?

Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) ist die zuständige Behörde, die im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) sogenannte Einzelmaßnahmen fördert. Das bedeutet: Einzelne Sanierungsmaßnahmen an bestehenden Gebäuden werden mit einem Direktzuschuss unterstützt — ohne dass eine Komplettsanierung oder ein Energieberater für das gesamte Gebäude notwendig wäre.

Förderfähig sind im Bereich Heizungsanlagen unter anderem:

• Wärmepumpen (Luft-Wasser, Sole-Wasser, Wasser-Wasser)
• Solarthermieanlagen (für Warmwasserbereitung und/oder Heizungsunterstützung)
• Biomasseheizungen (Pellets, Holzhackschnitzel)
• Hybridheizungen (Kombination aus erneuerbarer Energie und Gas)

Nicht gefördert wird der reine Austausch einer Gasheizung gegen eine neue Gasheizung. Die Förderung zielt ausschließlich auf erneuerbare Energien und Effizienzgewinne.

Grundsätzlich können Vermieter als Eigentümer von Mietobjekten dieselbe Förderung beantragen wie selbstnutzende Eigentümer. Die Förderung wird direkt an den Antragsteller — also an Sie als Vermieter — ausgezahlt. Ob das Gebäude vermietet ist oder selbst bewohnt wird, spielt für die Förderberechtigung in der Regel keine Rolle.

Das unterscheidet die BAFA-Förderung von manchen KfW-Programmen, bei denen vermietet genutzte Gebäude teilweise anderen Konditionen unterliegen. Mehr zum Vergleich beider Förderwege: KfW-Förderung für Vermieter: Welche Programme 2025 wirklich lohnen.

Wärmepumpe im Mietobjekt: Förderhöhe und Voraussetzungen

Die Wärmepumpe ist die meistgeförderte Heizungsform im BAFA-Programm. Die Förderung setzt sich grundsätzlich aus mehreren Bausteinen zusammen, die sich je nach Anlage und Ausgangssituation kombinieren lassen.

Die Grundförderung beträgt in der Regel 30 Prozent der förderfähigen Investitionskosten. Hinzu kommen:

Ein Effizienzbonus von grundsätzlich 5 Prozent, wenn die eingebaute Wärmepumpe besonders effizient ist — das gilt in der Regel für Wasser- oder Erdwärme-Wärmepumpen, die eine bessere Jahresarbeitszahl erreichen als Luft-Wasser-Modelle.

Ein Klimageschwindigkeitsbonus von grundsätzlich 20 Prozent, wenn eine funktionierende Öl- oder Gasheizung ersetzt wird, die ein bestimmtes Mindestalter erreicht hat. Dieser Bonus soll den Heizungsaustausch beschleunigen.

In der Summe können unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 55 Prozent der förderfähigen Kosten gefördert werden.

Für die Förderberechnung gelten Obergrenzen bei den förderfähigen Investitionskosten. In der Regel werden für die erste Wohneinheit bis zu 30.000 Euro berücksichtigt, für jede weitere Wohneinheit bis zu 15.000 Euro. Bei einem Zweifamilienhaus wären das also grundsätzlich bis zu 45.000 Euro als Berechnungsgrundlage.

Bei einer Wärmepumpe für 18.000 Euro und 30 Prozent Grundförderung ergibt sich ein Zuschuss von 5.400 Euro — ohne Boni. Mit dem Klimageschwindigkeitsbonus (50 Prozent gesamt) wären es 9.000 Euro. Das ist kein Kleingeld.

Hinweis: Förderbedingungen und Förderhöhen können sich jederzeit ändern. Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick auf Basis bekannter Programmstrukturen. Die aktuell gültigen Konditionen finden Sie auf der Website des BAFA und im jeweiligen Merkblatt zum Programm.

Solarthermie für Mietobjekte: Was gefördert wird und was sich rechnet

Eine Solarthermieanlage nutzt Sonnenenergie zur Warmwassererzeugung oder zur Heizungsunterstützung. Für Vermieter ist sie besonders interessant, weil die Investitionskosten verhältnismäßig überschaubar sind — und ein Teil davon über die BAFA-Förderung zurückfließt.

Die Grundförderung für Solarthermieanlagen liegt grundsätzlich ebenfalls bei 30 Prozent der förderfähigen Investitionskosten. Wird die Solarthermie in Kombination mit einer anderen förderfähigen Maßnahme (zum Beispiel einer Wärmepumpe) geplant, können unter Umständen Kombinationsvorteile entstehen — das sollte vorab mit dem Fachbetrieb und einem Energieberater geprüft werden.

Für eine typische Solarthermieanlage in einem Einfamilienhaus liegen die Gesamtkosten häufig zwischen 6.000 und 12.000 Euro — je nach Kollektorfläche, Anlagentyp und Speichergröße. Bei 30 Prozent Förderung ergibt sich ein Zuschuss von grundsätzlich 1.800 bis 3.600 Euro.

Wichtig für die Förderung: Die Anlage muss an das Heizsystem oder die Warmwasserversorgung des Gebäudes angeschlossen sein. Reine Photovoltaikanlagen zur Stromerzeugung werden über andere Programme gefördert — nicht über die BAFA BEG Einzelmaßnahmen. Was bei einer PV-Anlage auf dem Mietdach rechtlich und steuerlich zu beachten ist — von der Umsatzsteuer bis zum Mieterstrommodell — erklärt Photovoltaik auf dem Mietdach — rechtliche und steuerliche Einordnung für Vermieter.

Für Objekte mit mehreren Wohneinheiten kann Solarthermie besonders wirtschaftlich sein, wenn eine zentrale Anlage die Warmwasserversorgung mehrerer Einheiten abdeckt — und die förderfähigen Kosten entsprechend höher ausfallen.

Der Antrag: Schritt für Schritt richtig vorgehen

Hier liegt der häufigste Fehler: Viele Vermieter behandeln den Förderantrag wie Bürokratie, die sich nach Abschluss der Maßnahme erledigt. Das Gegenteil ist richtig.

Schritt 1: Angebote einholen — ohne Auftrag zu erteilen

Holen Sie von zertifizierten Fachbetrieben Angebote ein. Prüfen Sie die Angebote sorgfältig — aber erteilen Sie noch keinen Auftrag. Die BAFA prüft, ob der Antrag nachweislich vor der Auftragserteilung eingegangen ist.

Schritt 2: Antrag online stellen

Den Antrag stellen Sie über das Bundesportal für die BEG Einzelmaßnahmen. Sie benötigen dafür: Ihre Steueridentifikationsnummer, Angaben zum Objekt und zur Maßnahme, die voraussichtlichen Kosten auf Basis des Angebots sowie eine IBAN für die spätere Auszahlung. Der Antrag ist in der Regel vollständig digital möglich und dauert bei guter Vorbereitung unter einer Stunde.

Schritt 3: Eingangsbestätigung abwarten — dann beauftragen

Nach Eingang Ihres Antrags erhalten Sie in der Regel innerhalb weniger Tage eine Eingangsbestätigung. Erst dann können Sie den Auftrag an den Handwerksbetrieb erteilen. Diese Bestätigung ist Ihr Nachweis, dass der Antrag vor Auftragserteilung gestellt wurde.

Schritt 4: Maßnahme umsetzen und Fachunternehmerbestätigung einholen

Das Unternehmen, das die Anlage einbaut, muss eine sogenannte Fachunternehmerbestätigung ausstellen. Diese bescheinigt, dass die Anlage den technischen Anforderungen entspricht und fachgerecht eingebaut wurde. Ohne dieses Dokument ist der Verwendungsnachweis unvollständig.

Schritt 5: Verwendungsnachweis einreichen und Zuschuss erhalten

Nach Abschluss der Maßnahme reichen Sie den Verwendungsnachweis ein — inklusive Rechnung, Zahlungsnachweis und Fachunternehmerbestätigung. Erst dann wird der Zuschuss ausgezahlt. Die Frist zur Einreichung beträgt in der Regel 24 Monate nach Antragstellung. Verpassen Sie diese Frist, verfällt der Anspruch.

Typische Fehler — und warum sie gerade Vermieter treffen

Vermieter haben im Gegensatz zu selbstnutzenden Eigentümern oft weniger Kapazität für bürokratische Abläufe. Das führt regelmäßig zu folgenden Fehlern:

Auftrag vor Antrag: Der häufigste und teuerste Fehler. Sobald der Handwerker beauftragt ist, gibt es keine Förderung mehr — auch nicht rückwirkend und auch nicht mit guten Begründungen.

Falsche Rechnungsstellung: Die Rechnung muss die förderrelevanten Anlagenkomponenten einzeln ausweisen. Pauschalrechnungen oder Rechnungen ohne klare Positionsauflistung werden vom BAFA in der Regel nicht akzeptiert. Das muss vorab mit dem Fachbetrieb geklärt werden.

Fehlende Fachunternehmerbestätigung: Viele Vermieter wissen gar nicht, dass sie dieses Dokument aktiv vom Handwerksbetrieb anfordern müssen. Ohne es bleibt der Verwendungsnachweis unvollständig.

Verwendungsnachweis nicht eingereicht: Nach Abschluss der Maßnahme gehen einige Vermieter davon aus, die Auszahlung erfolge automatisch. Das ist nicht der Fall — der Nachweis muss aktiv und fristgerecht eingereicht werden.

Falsche steuerliche Behandlung: Eine Wärmepumpe kann je nach Konstellation als Erhaltungsaufwand oder als Herstellungskosten eingeordnet werden — mit erheblich unterschiedlichen steuerlichen Konsequenzen. Diese Frage sollte vor der Investition gemeinsam mit dem Steuerberater besprochen werden.

Vergleich: Modernisierung kaufmännisch — allein vs. mit WohnMeta

Was die Modernisierung buchhalterisch bedeutet

Wenn Sie als Vermieter eine Wärmepumpe oder Solarthermieanlage einbauen lassen, stellt sich aus buchhalterischer Sicht eine wichtige Frage: Handelt es sich um Erhaltungsaufwand oder um Herstellungskosten?

Diese Einordnung hat erhebliche steuerliche Auswirkungen und ist nicht trivial.

Erhaltungsaufwand kann in der Regel sofort als Werbungskosten abgesetzt werden. Das senkt die Steuerlast im Jahr der Investition deutlich — bei einem Steuersatz von 42 Prozent und 10.000 Euro anrechenbaren Kosten wäre das eine Ersparnis von bis zu 4.200 Euro im ersten Jahr.

Herstellungskosten hingegen müssen grundsätzlich über die Nutzungsdauer abgeschrieben werden — in der Regel über die Restnutzungsdauer des Gebäudes oder nach allgemeinen AfA-Tabellen. Das verteilt den Steuervorteil auf viele Jahre.

Die Abgrenzung hängt unter anderem davon ab, ob die Maßnahme das Gebäude in einem wesentlichen Bereich verbessert oder ob es sich um einen gleichwertigen Ersatz einer vorhandenen Anlage handelt. Wer eine veraltete Ölheizung durch eine moderne Wärmepumpe ersetzt, steht hier vor einer fachlichen Abwägung — nicht vor einer einfachen Regel.

Hinzu kommt: Der BAFA-Zuschuss ist grundsätzlich als Einnahme zu erfassen und mindert die absetzbaren Kosten. Wie das im Detail abgebildet wird, hängt von Ihrer individuellen Situation ab.

WohnMeta strukturiert Ihre Buchführung DATEV-konform und bereitet alle Unterlagen für Ihren Steuerberater vor — inklusive klarer Einordnung der Investitionsposten. Mehr dazu: Warum Immobilienbuchhaltung für Vermieter kein Nebenbei-Thema ist. Wer die verschiedenen Finanzierungsoptionen für energetische Sanierungen im Überblick sehen möchte — von BAFA und KfW bis zur Modernisierungsumlage — findet hier einen praxisnahen Leitfaden: Energetische Sanierung finanzieren — Optionen für private Vermieter in der Region Hannover.

Mieterhöhung nach der Modernisierung: Was möglich ist

Als Vermieter haben Sie nach einer Modernisierungsmaßnahme grundsätzlich das Recht, die Miete zu erhöhen. Nach § 559 BGB können Sie jährlich bis zu 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten auf die Miete umlegen.

Wichtig dabei:

Die Erhöhung ist durch gesetzliche Kappungsgrenzen begrenzt — die Miete darf durch Modernisierungserhöhungen in einem bestimmten Zeitraum nur um einen festgelegten Maximalbetrag steigen. Diese Grenzen hängen von der örtlichen Mietsituation ab.

Sie müssen die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen (Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB). Ohne diese Ankündigung können Sie die Mieterhöhung nach der Maßnahme nicht durchsetzen — selbst wenn die Investition abgeschlossen ist.

Der BAFA-Zuschuss, den Sie erhalten, mindert grundsätzlich die Modernisierungskosten, die Sie als Berechnungsgrundlage für die Mieterhöhung ansetzen dürfen. Wer 18.000 Euro investiert und 8.000 Euro Förderung erhält, kann in der Regel nur die verbleibenden 10.000 Euro als Grundlage nehmen.

Ob und in welcher Höhe eine Mieterhöhung in Ihrer konkreten Situation rechtlich zulässig ist, sollten Sie mit einem Fachanwalt für Mietrecht besprechen. WohnMeta arbeitet im Bedarfsfall mit erfahrenen Anwälten in der Region Hannover zusammen.

Wie eine bessere Energieeffizienzklasse nach der Sanierung den Mietwert beeinflusst und wann sich der Aufwand wirklich rechnet: Energieeffizienzklassen bei Mietobjekten: Was sich durch Sanierung wirklich verändert

Mehr zur Unterscheidung verschiedener Verwaltungsmodelle: Vollverwaltung vs. kaufmännische Verwaltung.

Digitale Belegverwaltung: Der unterschätzte Faktor bei Modernisierungen

Viele Vermieter unterschätzen, wie viele Dokumente eine Modernisierungsmaßnahme produziert: Angebote, Auftragsbestätigungen, Rechnungen, Zahlungsbelege, Fachunternehmerbestätigungen, BAFA-Korrespondenz, Eingangsbestätigungen, Verwendungsnachweise, Modernisierungsankündigungen an Mieter.

All diese Dokumente müssen für die Steuererklärung, für mögliche Prüfungen durch das Finanzamt und für die eigene Buchführung vollständig verfügbar sein. Im Streitfall — zum Beispiel wenn ein Mieter die Mieterhöhung anficht — müssen Sie die Investitionskosten lückenlos und nachvollziehbar belegen können.

WohnMeta stellt Ihnen dafür einen digitalen Mandantenraum zur Verfügung. Alle Belege werden zentral gespeichert, sind 24 Stunden täglich abrufbar und werden GoBD-konform verwaltet. Das erleichtert nicht nur Ihre eigene Übersicht, sondern auch die Zusammenarbeit mit Steuerberater und Anwalt erheblich.

Wie die digitale Verwaltung im Alltag aussieht: Wie digitale Belegverwaltung Vermieter entlastet und Digitale Hausverwaltung: Was bedeutet das für Vermieter?.

BAFA oder KfW: Was ist der Unterschied?

Neben der BAFA-Förderung gibt es auch KfW-Programme für Vermieter, zum Beispiel für energetische Sanierungen und Heizungserneuerungen. Der wesentliche Unterschied liegt in der Förderart:

Die BAFA fördert Einzelmaßnahmen durch einen Direktzuschuss, der nicht zurückgezahlt werden muss. Die KfW bietet hauptsächlich zinsgünstige Kredite mit Tilgungszuschüssen an.

Für viele Vermieter ist die BAFA-Förderung attraktiver, weil sie sofort liquiditätswirksam ist: kein Kredit, keine Laufzeit, kein Zinsaufwand. In bestimmten Konstellationen ist auch eine Kombination aus BAFA-Zuschuss und KfW-Kredit möglich — das ist insbesondere bei größeren Investitionen oder umfangreicheren Sanierungen zu prüfen.

Ob die BAFA-Förderung, ein KfW-Kredit oder eine Kombination für Ihr Objekt optimal ist, hängt von Ihren individuellen Finanzen, Ihrem Liquiditätsbedarf und den geplanten Maßnahmen ab.

Fazit: Für wen lohnt sich die BAFA-Förderung — und für wen nicht

Die BAFA-Förderung für Wärmepumpen und Solarthermie ist für Vermieter mit älteren Mietobjekten in vielen Fällen sehr attraktiv. Besonders wenn eine Öl- oder Gasheizung ohnehin zur Erneuerung ansteht, kann die Förderung den Austausch wirtschaftlich machen, der sonst nur schwer zu finanzieren wäre. Wer neben dem BAFA-Zuschuss auch andere Finanzierungsquellen — KfW-Kredit, NBank Niedersachsen, Modernisierungsumlage — in den Gesamtplan einbeziehen möchte, findet im Artikel Energetische Sanierung finanzieren: Alle Optionen für private Vermieter in der Region Hannover einen vollständigen Überblick über den optimalen Fördermix.

Gut geeignet ist die Förderung, wenn Sie ein Gebäude aus den 1970er bis frühen 2000er Jahren besitzen, das noch mit Öl oder Gas beheizt wird, eine Heizungserneuerung ohnehin ansteht, und Sie die Maßnahme sauber dokumentieren und kaufmännisch verarbeiten können.

Weniger sinnvoll ist die BAFA-Fördermaßnahme, wenn das Gebäude in naher Zukunft verkauft werden soll, die baulichen Voraussetzungen für eine Wärmepumpe nicht gegeben sind (zum Beispiel fehlt eine Flächenheizung für einen effizienten Betrieb), oder die Investition deutlich über dem liegt, was die Mieteinnahmen langfristig rechtfertigen.

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