Welche Nebenkosten sind umlagefähig?

1. Grundlagen: Was bedeutet „umlagefähige Nebenkosten“?

Nebenkosten bzw. Betriebskosten sind alle laufenden, regelmäßig anfallenden Kosten, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch der Immobilie entstehen. Umlagefähig sind ausschließlich Kosten, die laufend entstehen, nicht investiv sind, nicht der Verwaltung dienen und keine Reparaturen oder Instandhaltung betreffen.

2. Die 17 umlagefähigen Nebenkosten nach BetrKV

Die Betriebskostenverordnung definiert klar 17 Kostenarten, die Sie auf den Mieter umlegen dürfen – sofern diese im Mietvertrag vereinbart sind.

2.1 Öffentliche Lasten des Grundstücks

Die Grundsteuer ist umlagefähig. Einmalige Beiträge (z. B. Erschließung) jedoch nicht.

2.2 Wasserversorgung

Verbrauch, Grundgebühren, Zähler, Eichkosten – ja. Reparaturen – nein.

2.3 Entwässerung

Abwassergebühren sind vollständig umlagefähig.

2.4 Heizkosten

Brennstoffe, Wartung, Messdienste, Betriebsstrom – umlagefähig.

2.5 Warmwasserkosten

Analog zu den Heizkosten: alle verbrauchsabhängigen und laufenden Kosten.

2.6 Verbundene Anlagen

Für kombinierte Heizungs- und Warmwasseranlagen gelten dieselben Regeln.

2.7 Aufzug

Wartung, Notruf, Prüfung – umlagefähig. Reparaturen – nicht.

2.8 Straßenreinigung & Winterdienst

Öffentliche Gebühren oder private Dienste sind umlagefähig.

2.9 Müllabfuhr

Behälter, Leerungen, Biotonne – ja. Sonderentsorgung – nur, wenn Mieter sie verursacht.

2.10 Gebäudereinigung

Treppenhaus, Flure und Gemeinschaftsbereiche.

2.11 Gartenpflege

Regelmäßige Pflege ja, Neubepflanzung nein.

2.12 Beleuchtung

Leuchtmittel und Strom der Gemeinschaftsbereiche.

2.13 Schornsteinfeger

Kehr- und Überprüfungsarbeiten.

2.14 Gebäudeversicherungen

Wohngebäude, Haftpflicht und Elementar – ja. Rechtsschutz – nein.

2.15 Hausmeister

Pflege, Kontrolle und Betreuung – umlagefähig. Reparaturen – nicht.

2.16 Antenne / Kabel

Betrieb und Wartung sind umlagefähig.

2.17 Gemeinschaftswaschanlage

Wartung und Betriebsstrom.

3. Sonstige umlagefähige Betriebskosten

Nur umlagefähig, wenn im Mietvertrag einzeln benannt.

• Dachrinnenreinigung
• Wartung elektrischer Toranlagen
• Rauchmelderwartung
• Spezielle Gemeinschaftsanlagen

4. Nicht umlagefähige Nebenkosten

4.1 Verwaltungskosten

Buchhaltung, Mahnwesen, Vermietung, Bankgebühren.

4.2 Instandhaltung & Reparaturen

Alle Reparaturleistungen, Ersatzteile und Schadenbeseitigung.

4.3 Investitionen

Modernisierungen, energetische Maßnahmen, neue Anlagen.

5. Gesetzliche Verteilerschlüssel

Der Schlüssel bestimmt die gerechte Kostenverteilung.

• Wohnfläche
• Verbrauch
• Personenanzahl
• Wohneinheiten

6. Typische Fehler in Nebenkostenabrechnungen

• Unklare Vereinbarungen im Mietvertrag
• Falsch zugeordnete Reparaturkosten
• Vergessene Kostenarten
• Falscher Abrechnungszeitraum
• Verspätete Abrechnung
• Undokumentierte Mischkosten

7. Praktische Beispiele

Streitpunkte entstehen oft bei Hausmeisterkosten, Gartenpflege, Müll, Rauchmeldern oder gemischten Kostenstellen.

8. Checkliste für Vermieter

• Klarer Mietvertrag
• Saubere Belegsammlung
• Wartungsnachweise
• Abrechnung der Messdienste
• Versicherungspolicen
• Dokumentierter Verteilerschlüssel
• Hausmeister-Leistungsbeschreibung

9. Warum Vermieter Risiken unterschätzen

Fehler führen zu Rückforderungen, Zeitverlust und unnötigen Konflikten – mit teils erheblichen Renditeverlusten.

10. Wie WohnMeta Vermieter entlastet

Mit digitaler Struktur, Rechtssicherheit und transparenter Belegprüfung bringt WohnMeta Ordnung, Effizienz und Sicherheit in Ihre Nebenkostenabrechnung.

11. Fazit

Eine klare, rechtssichere Betriebskostenstruktur schützt Ihre Rendite, reduziert Konflikte und verbessert die Mieterkommunikation.