Wer in Immobilien investiert, sollte den steuerlichen Hebel der Abschreibung (AfA) kennen. Sie ermöglicht es, den Wertverlust des Gebäudes über die Jahre verteilt steuerlich geltend zu machen und dadurch den Gewinn zu mindern.
In diesem Beitrag erfahren Sie:
- Was eine Abschreibung ist und wann sie genutzt wird
- Für welche Immobilien sie gilt
- Welche AfA-Sätze nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) relevant sind
- Wie die Berechnung in der Praxis funktioniert
- Wie sich die AfA auf Ihre Steuerlast auswirkt
- Und worauf Sie bei gemischt genutzten Objekten achten müssen
1. Was ist eine Abschreibung (AfA)?
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein Instrument der Steuer- und Finanzbuchhaltung. Sie dient dazu, den jährlichen Wertverlust eines abnutzbaren Wirtschaftsguts in der Buchführung zu erfassen.
Bei Immobilien betrifft das ausschließlich den Gebäudewert, nicht das Grundstück. Grundstücke gelten steuerlich als nicht abnutzbar, da sie keiner physischen oder wirtschaftlichen Abnutzung unterliegen.
In der Bilanz bzw. in der Steuererklärung wird die AfA gewinnmindernd berücksichtigt. Das heißt: Sie verringert den steuerpflichtigen Gewinn, obwohl Sie dafür kein Geld ausgeben.
2. Wann wird eine Abschreibung genutzt – und für welche Immobilien gilt sie?
Die AfA wird bei vermieteten oder teilweise vermieteten Immobilien angewendet. Sie betrifft also alle Gebäude, die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG erzielen.
Nicht zulässig ist die AfA bei:
- Eigengenutzten Immobilien (z. B. selbst bewohntes Einfamilienhaus)
- Unbebauten Grundstücken
Wichtig:
Wenn Sie ein Gebäude teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten, muss die Abschreibung anteilig berechnet werden. Nur der vermietete Teil ist abzugsfähig.
Beispiel:
Sie bewohnen 40 % des Hauses selbst und vermieten 60 %. Dann können Sie auch nur 60 % der jährlichen AfA steuerlich geltend machen.
3. Die gesetzliche Grundlage – AfA nach dem Einkommensteuergesetz (§ 7 EStG)
Die steuerliche Abschreibung für Gebäude ist in § 7 Abs. 4 EStG geregelt. Dort sind die verschiedenen Abschreibungssätze und Nutzungszeiträume festgelegt.
| Baujahr / Fertigstellung | Art des Gebäudes | AfA-Satz pro Jahr | Nutzungsdauer |
|---|---|---|---|
| Vor 1925 | Wohngebäude | 2,5 % | 40 Jahre |
| Ab 1925 | Wohngebäude | 2 % | 50 Jahre |
| Nach 31.12.2022 (Neubauten) | Wohngebäude (linear) | 3 % | 33 Jahre |
| Nach 30.09.2023 (Neubauten) | Wohngebäude (degressiv) | bis zu 5 % | abhängig von Nutzung |
Diese Sätze bilden die Grundlage für die Berechnung Ihrer jährlichen Abschreibung.
4. Lineare und degressive AfA ab Oktober 2023
Seit dem Wachstumschancengesetz 2023 können für nach dem 30. September 2023 fertiggestellte Gebäude wahlweise degressive Abschreibungen in Anspruch genommen werden (§ 7 Abs. 5a EStG).
- Degressive AfA:
Bis zu 5 % jährlich vom jeweils verbleibenden Restwert.
Das bedeutet: In den ersten Jahren ist die Abschreibung höher, sie sinkt jedoch mit der Zeit. - Lineare AfA:
Gleichbleibender Betrag über die gesamte Nutzungsdauer.
Beispiel:
Bei einem Neubau 2024 können Sie also entscheiden, ob Sie:
- linear mit 3 %, oder
- degressiv mit bis zu 5 % abschreiben möchten.
In vielen Fällen lohnt sich die degressive AfA in den ersten Jahren, da sie zu höheren Anfangsabschreibungen und damit zu einer schnelleren Steuerentlastung führt.
5. Was gehört zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?
Die Abschreibung bemisst sich nicht nur am reinen Kaufpreis des Gebäudes.
Zur Bemessungsgrundlage gehören alle Anschaffungsnebenkosten, die mit dem Erwerb direkt zusammenhängen.
Dazu zählen:
- Kaufpreis (abzüglich Grundstücksanteil)
- Grunderwerbsteuer
- Notar- und Grundbuchkosten
- Maklerprovision
- Kosten für Gutachten oder Bewertungen
- Beratungskosten im Rahmen des Erwerbs
Hinweis:
Auch WohnMeta kann Sie beim Immobilienerwerb begleiten – etwa bei der wirtschaftlichen Analyse, Wertermittlung oder Kostenaufstellung. Diese Beratungskosten gehören zum Anschaffungsvorgang und sind damit abschreibungsfähig, sofern sie unmittelbar mit dem Kauf der Immobilie zusammenhängen.
6. Berechnung der Abschreibung – Schritt für Schritt
Die AfA wird auf Grundlage des Gebäudewerts ohne Grundstücksanteil berechnet.
Formel:
AfA = (Anschaffungskosten – Grundstücksanteil) × AfA-Satz
Beispiel 1: Lineare Abschreibung
- Gesamtkaufpreis: 400.000 €
- Grundstücksanteil: 80.000 €
- Anschaffungsnebenkosten: 20.000 €
- Gebäudewert (AfA-Basis): 400.000 – 80.000 + 20.000 = 340.000 €
- Baujahr: 1995 → AfA-Satz: 2 %
- AfA pro Jahr: 340.000 × 2 % = 6.800 €
Beispiel 2: Degressive Abschreibung (Neubau ab 10/2023)
- Gebäudewert: 500.000 €
- AfA-Satz: 5 %
- 1. Jahr: 25.000 €
- 2. Jahr: 23.750 €
- 3. Jahr: 22.562,50 € usw.
Die Beträge sinken jährlich, da immer der Restwert zugrunde gelegt wird.
7. Beginn der Abschreibung
Die AfA beginnt ab dem Monat, in dem Sie Besitz, Nutzen und Lasten übernommen haben.
Das ist der Zeitpunkt, zu dem Sie wirtschaftlich als Eigentümer gelten – also:
- bei Kauf: ab dem vertraglich vereinbarten Übergabetermin
- bei Neubau: ab der Fertigstellung
Nicht relevant ist das Datum der notariellen Beurkundung, sondern der tatsächliche Übergang von Nutzen und Lasten.
Beispiel:
Sie übernehmen Ihre vermietete Immobilie am 15. August.
Dann dürfen Sie die AfA für fünf Monate (August bis Dezember) anteilig ansetzen:
Jahres-AfA × (5 / 12)
8. Wie wirkt sich die AfA auf die Steuer aus?
Die AfA reduziert direkt den steuerpflichtigen Gewinn.
In der Steuererklärung wird sie als Aufwand in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angegeben.
Beispiel:
- Einnahmen aus Vermietung: 18.000 €
- Werbungskosten (Instandhaltung, Hausgeld, etc.): 5.000 €
- AfA: 6.800 €
- Steuerpflichtiger Gewinn: 18.000 – 5.000 – 6.800 = 6.200 €
Je nach Einkommensteuersatz kann die AfA somit jährlich mehrere Tausend Euro Steuerersparnis bringen.
9. AfA bei gemischt genutzten Immobilien
Wenn Sie eine Immobilie sowohl selbst bewohnen als auch vermieten, müssen Sie den Gebäudewert anteilig aufteilen.
Nur der vermietete Teil darf abgeschrieben werden.
Beispiel:
- Gebäude mit zwei Wohnungen
- Eine selbst bewohnt (50 %), eine vermietet (50 %)
- Gesamte jährliche AfA: 6.000 €
→ Abschreibungsfähig sind 3.000 € pro Jahr
Die Aufteilung erfolgt in der Regel nach Quadratmetern oder anhand der Nutzfläche.
10. Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Altbau von 1910
- Kaufpreis: 500.000 €
- Grundstücksanteil: 125.000 €
- Nebenkosten: 25.000 €
- AfA-Basis: 400.000 €
- AfA-Satz: 2,5 %
- Jährliche AfA: 10.000 €
→ Steuerersparnis bei 35 % Steuersatz: 3.500 €
Beispiel 2: Mehrfamilienhaus 1985
- Kaufpreis: 600.000 €
- Grundstücksanteil: 120.000 €
- Nebenkosten: 30.000 €
- AfA-Basis: 510.000 €
- AfA-Satz: 2 %
- Jährliche AfA: 10.200 €
→ Steuerersparnis bei 35 % Steuersatz: 3.570 €
Beispiel 3: Neubau 2024 mit degressiver AfA
- Gebäudewert: 600.000 €
- AfA-Satz: 5 %
- Jahr: 30.000 €
- Jahr: 28.500 €
→ Steuerersparnis im ersten Jahr: 10.500 €
11. Sonderabschreibungen (Denkmalschutz, Sanierung, Förderung)
Neben der normalen AfA gibt es Sonderformen:
- Denkmal-AfA (§ 7i EStG): 9 % für 8 Jahre, danach 7 % für 4 Jahre (auf Sanierungskosten)
- Sanierungs-AfA (§ 7h EStG): Für Objekte in Sanierungsgebieten mit gleichem Satz
- Abbruchkosten: Restbuchwert kann sofort abgesetzt werden
Diese Varianten gelten allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit Genehmigung der Behörden.
12. Steuerliche Umsetzung
Sobald Ihre Einkommensteuererklärung von einem Steuerberater erstellt wird, fügt dieser die AfA automatisch hinzu.
Wenn Sie Ihre Steuererklärung selbst durchführen, können Sie die AfA in der Anlage V selbst eintragen.
Hinweis:
WohnMeta unterstützt Sie gern bei der Berechnung und Dokumentation Ihrer AfA, etwa bei der Ermittlung des Gebäudewerts, der Aufteilung von Anschaffungskosten und der Bestimmung des richtigen AfA-Satzes.
Diese Unterstützung erfolgt rein beratend und stellt keine steuerliche Hilfeleistung im Sinne des Steuerberatungsgesetzes dar.
13. Fazit: Die AfA ist der stille Rendite-Booster für Investoren
Die Abschreibung ist kein rein buchhalterischer Vorgang, sondern ein echter Renditefaktor.
Sie senkt den steuerpflichtigen Gewinn, verbessert den Cashflow und macht Immobilieninvestitionen langfristig profitabler.
Wer den Gebäudewert korrekt ermittelt, Anschaffungskosten vollständig berücksichtigt und die passenden AfA-Sätze nutzt, spart jedes Jahr bares Geld.
Call-to-Action – Ihr nächster Schritt mit WohnMeta
Lassen Sie Ihre Immobilie professionell prüfen – und erfahren Sie, welche Abschreibung Sie tatsächlich nutzen können.
WohnMeta unterstützt Sie bei der wirtschaftlichen Analyse, der AfA-Berechnung und der Aufbereitung Ihrer Immobiliendaten – klar, nachvollziehbar und fundiert.