Seit Monaten beobachten Immobilienkäufer und Investoren die Entwicklungen auf dem Finanzierungsmarkt mit großer Anspannung. Gestiegene Zinsen, striktere Vergaberichtlinien und ein zurückhaltender Kreditmarkt haben die Finanzierung von Immobilien spürbar erschwert. Doch nun gibt es ein klares Signal aus der Finanzaufsicht: Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) lockert zentrale Vorschriften für Immobilienkredite. Was bedeutet das konkret für Sie als Käufer, Kapitalanleger oder Eigentümer?
Was genau hat die BaFin beschlossen?
Die BaFin hat am 1. April 2024 zwei zentrale regulatorische Maßnahmen aufgehoben:
- Die sogenannte Systemrisikopuffer-Regelung: Diese verpflichtete Banken, zusätzliches Eigenkapital für Wohnimmobilienkredite zu hinterlegen.
- Ein sektoraler Systemrisikopuffer für besonders riskante Kreditverhältnisse, etwa bei stark überbewerteten Immobilien oder geringen Eigenkapitalquoten.
Beide Vorgaben wurden eingeführt, um das Finanzsystem bei einer Überhitzung des Immobilienmarktes abzusichern. Doch die Realität hat sich verändert: Der Markt hat sich abgekühlt, die Preise sind teils rückläufig und die Kreditnachfrage eingebrochen.
Warum kommt die Lockerung gerade jetzt?
Die BaFin begründet den Schritt mit der veränderten Marktlage:
- Weniger Neukredite: Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen ist deutlich zurückgegangen.
- Weniger Überbewertungen: Die Preise stabilisieren sich oder sinken – ein Warnsignal für eine Überhitzung besteht derzeit nicht mehr.
- Stabiles Kreditverhalten: Die Haushalte bedienen ihre Kredite weiterhin zuverlässig, die Ausfallraten sind niedrig.
Diese Einschätzung wurde auch in Zusammenarbeit mit dem Finanzstabilitätsausschuss getroffen, dem neben der BaFin auch die Deutsche Bundesbank und das Bundesfinanzministerium angehören.
Welche Auswirkungen hat das auf Kreditnehmer?
Für private Immobilienkäufer und Investoren ergeben sich mehrere positive Effekte:
1. Kreditvergabe könnte wieder einfacher werden
Die weggefallenen Eigenkapitalanforderungen reduzieren den Druck auf Banken, Kredite restriktiv zu vergeben. Das kann dazu führen, dass:
- Weniger Eigenkapital erforderlich ist, um eine Finanzierung zu erhalten.
- Kredite günstiger angeboten werden, da Banken weniger Eigenkapital vorhalten müssen.
2. Mehr Spielraum bei der Finanzierung
Insbesondere für Kapitalanleger oder Käufer, die mit geringerem Eigenkapital arbeiten, eröffnet die Lockerung neue Möglichkeiten. Projekte, die zuvor an starren Regeln scheiterten, könnten nun wieder realisierbar sein.
3. Dynamischerer Immobilienmarkt
Die Maßnahme kann als Impuls verstanden werden, den stagnierenden Markt zu beleben. Eine höhere Kreditvergabe bedeutet auch mehr Bewegung auf dem Transaktionsmarkt – sowohl im Bestand als auch im Neubau.
Kritik und Risiken – ist die Lockerung gerechtfertigt?
Trotz der Erleichterung gibt es auch kritische Stimmen. Einige Ökonomen befürchten, dass die Lockerung zum falschen Zeitpunkt kommt:
- Zinsen bleiben hoch: Trotz Lockerung bleibt die Finanzierung teuer – eine Zinswende ist nicht in Sicht.
- Immobilienwerte sind instabil: Sinkende Preise können Risiken für Banken und Kreditnehmer mit hoher Beleihung darstellen.
- Langfristige Stabilität im Fokus: Die BaFin betont, dass sie die Entwicklung weiterhin genau beobachten und die Maßnahmen bei Bedarf wieder verschärfen werde.
Was bedeutet das konkret für Sie als Investor oder Käufer?
Wenn Sie derzeit überlegen, eine Immobilie zu kaufen oder in ein Projekt zu investieren, ergeben sich aus der Entscheidung der BaFin konkrete Vorteile – aber auch neue Abwägungen:
Vorteile:
- Niedrigere Hürden bei der Finanzierung
- Erhöhte Chancen auf Zusage bei geringerer Eigenkapitalquote
- Flexiblerer Handlungsspielraum bei Investitionen
Zu beachten:
- Zinskosten bleiben hoch: Die monatliche Belastung durch Annuität und Zins ist weiterhin ein entscheidender Faktor.
- Renditen genau kalkulieren: Aufgrund höherer Finanzierungskosten muss die Tragfähigkeit der Mieten im Verhältnis zur Annuität sorgfältig geprüft werden.
- Langfristige Finanzierungssicherheit einplanen: Setzen Sie auf konservative Kalkulationen und rechnen Sie mit möglichen Wertverlusten.
WohnMeta-Tipp: Jetzt mit Banken in Verhandlung treten
Durch die gelockerten Regeln ergeben sich neue Verhandlungsspielräume mit Kreditinstituten. Nutzen Sie die Gelegenheit, um Ihre Finanzierung neu zu strukturieren oder Projekte neu zu bewerten. Lassen Sie sich dabei von folgenden Leitfragen leiten:
- Wie hoch ist meine derzeitige Eigenkapitalquote – und wie wirkt sich die Lockerung darauf aus?
- Welche Bankangebote sind jetzt realistischer oder attraktiver geworden?
- Ist eine Umschuldung bestehender Kredite sinnvoll, um neue Spielräume zu nutzen?
Fazit: Die Tür zur Finanzierung steht wieder etwas weiter offen
Die Entscheidung der BaFin, regulatorische Anforderungen für Wohnimmobilienkredite zu lockern, ist ein Signal an den Markt: Stabilität ja, aber auch Beweglichkeit. Für Investoren und Käufer bedeutet das eine Rückkehr zu etwas mehr Normalität bei der Kreditvergabe – allerdings vor dem Hintergrund eines immer noch anspruchsvollen Zinsumfelds.
Wer gut vorbereitet ist und tragfähige Investitionen plant, findet jetzt wieder bessere Voraussetzungen, um am Immobilienmarkt aktiv zu werden.
