Die Investition in Immobilien ist für viele ein zentraler Baustein beim Vermögensaufbau. Dabei spielen nicht nur Mieteinnahmen, Wertsteigerung und steuerliche Vorteile eine Rolle – auch die Abschreibung (AfA = Absetzung für Abnutzung) gehört zu den größten Hebeln für Immobilieneigentümer. Doch was genau verbirgt sich hinter diesem Begriff, wer kann davon profitieren – und wie wirkt sich das konkret auf Ihre Steuerlast aus?
In diesem Beitrag erklären wir Ihnen verständlich und praxisnah:
- Was die Abschreibung bei Immobilien bedeutet
- Welche Arten der Abschreibung es gibt
- Wie hoch die Abschreibung ausfällt
- Wer davon profitiert und wie
- Was Sie steuerlich beachten müssen
- Warum Abschreibung ein unterschätzter Renditefaktor ist
1. Was bedeutet „Abschreibung“ bei Immobilien?
Die sogenannte Absetzung für Abnutzung (AfA) beschreibt im Steuerrecht den Wertverlust eines Wirtschaftsguts über die Zeit. Immobilien nutzen sich – zumindest theoretisch – im Laufe der Jahre ab. Das Finanzamt erlaubt daher, diesen Wertverlust jährlich steuerlich geltend zu machen. Das reduziert Ihre steuerpflichtigen Einkünfte und somit Ihre Steuerlast.
Wichtig zu wissen:
Nur das Gebäude ist abschreibungsfähig – nicht das Grundstück! Denn der Boden verliert steuerlich gesehen keinen Wert.
2. Warum ist Abschreibung für Sie als Eigentümer so wichtig?
Die Abschreibung bringt Ihnen vor allem eins: Steuervorteile. Wenn Sie eine vermietete Immobilie besitzen, können Sie die jährliche Abschreibung als Betriebsausgabe (bei gewerblichen Immobilien) oder Werbungskosten (bei privaten Vermietern) anrechnen. Dadurch reduziert sich Ihre steuerliche Bemessungsgrundlage.
Ein Beispiel:
- Jahresmieteinnahmen: 15.000 €
- Werbungskosten inkl. AfA: 6.000 €
- Zu versteuernder Gewinn: 9.000 € statt 15.000 €
Das führt – abhängig von Ihrem persönlichen Steuersatz – zu einer deutlich niedrigeren Steuerzahlung.
3. Welche Abschreibungsarten gibt es bei Immobilien?
Grundsätzlich unterscheidet man zwei wichtige Formen der Abschreibung:
a) Lineare Abschreibung
Die gängige Methode bei vermieteten Wohnimmobilien.
- Bau nach dem 31.12.1924: 2 % jährlich über 50 Jahre
- Bau bis 31.12.1924: 2,5 % jährlich über 40 Jahre
Ab dem 01.01.2023 gilt sogar ein höherer Satz von 3 % jährlich für neu errichtete oder angeschaffte Wohngebäude (nach § 7 Abs. 4 EStG), sofern die Voraussetzungen erfüllt sind.
b) Sonderabschreibungen nach § 7b EStG
Für neue Mietwohnungen, die bestimmte Energiestandards erfüllen, können zusätzlich zur linearen Abschreibung in den ersten vier Jahren bis zu 20 % der Herstellungskosten abgeschrieben werden (5 % pro Jahr).
Das ist besonders interessant für Investoren im Neubausegment.
4. Wie berechnet sich die Höhe der Abschreibung?
Die Bemessungsgrundlage ist der Gebäudewert – nicht der gesamte Kaufpreis der Immobilie.
Beispiel:
- Kaufpreis: 300.000 €
- Grundstück: 90.000 €
- Gebäude: 210.000 €
Lineare Abschreibung (bei 2 %):
210.000 € × 2 % = 4.200 € pro Jahr, die Sie steuerlich absetzen können.
👉 Je höher der Gebäudeanteil, desto größer der steuerliche Vorteil.
Tipp: Lassen Sie bei Kauf oder Neubau den Anteil von Grundstück und Gebäude durch ein Gutachten oder durch den Notar bzw. Steuerberater klar aufteilen – das kann steuerlich sehr lohnenswert sein.
5. Wer darf die Abschreibung nutzen – und in welcher Höhe?
Abschreibungen gelten ausschließlich für vermietete Immobilien. Selbstgenutzte Immobilien können nicht abgeschrieben werden, da kein steuerpflichtiges Einkommen entsteht.
Folgende Gruppen profitieren besonders:
- Privatpersonen, die Wohnungen oder Häuser vermieten
- Kapitalgesellschaften, z. B. GmbHs mit Immobilienbesitz
- Investoren im Neubau, die zusätzlich Sonderabschreibungen geltend machen
- Erben, die vermietete Immobilien übernehmen
6. Was ist beim Kauf einer Bestandsimmobilie zu beachten?
Auch beim Erwerb einer älteren Immobilie können Sie von der Abschreibung profitieren – allerdings übernehmen Sie den Restwert und Restzeitraum der vorherigen AfA nur nicht automatisch.
Stattdessen starten Sie mit dem Kaufdatum neu:
- Kaufpreis aufteilen in Grundstück / Gebäude
- Baujahr feststellen
- Entsprechend linear abschreiben (z. B. 2 % bei Baujahr 1985)
Ein steuerlicher Vorteil entsteht also auch bei sanierten Altbauten – wichtig ist der Gebäudeanteil am Kaufpreis.
7. Abschreibung & Sanierung – was gilt für Modernisierungen?
Sanierungs- oder Modernisierungskosten können entweder:
- sofort als Werbungskosten abgezogen werden (bei kleineren Reparaturen)
- oder sie erhöhen den Gebäudewert und werden über die Abschreibung mit verteilt, wenn sie den Standard erheblich erhöhen (z. B. neue Heizungsanlage, Dach, Fenster)
Hier gilt die sogenannte Drei-Jahres-Regel: Werden in den ersten drei Jahren nach Kauf mehr als 15 % der Anschaffungskosten (ohne Grundstück) in Sanierung gesteckt, gelten diese als anschaffungsnahe Herstellungskosten und sind nicht sofort abziehbar, sondern müssen über die AfA abgeschrieben werden.
8. Welche Rolle spielt die Abschreibung in der Gesamt-Renditebetrachtung?
Die Abschreibung hat zwar keinen direkten Einfluss auf den Cashflow, aber sie verbessert Ihre Nachsteuer-Rendite deutlich.
Beispiel:
- Bruttomietrendite: 4,5 %
- Steuerliche Belastung vor AfA: ca. 30 %
- Mit Abschreibung sinkt Ihre Steuerlast → mehr Nettogewinn bleibt übrig
Effekt: Ihre Immobilie arbeitet steuerlich effizienter für Sie.
9. Fazit: Die Abschreibung ist ein stiller Gewinnbringer
Die AfA ist ein stiller Renditeturbo für Investoren und Vermieter – völlig legal, vom Gesetzgeber gewollt und oft unterschätzt. Besonders bei strategischer Planung (z. B. durch kluge Aufteilung des Kaufpreises, Ausnutzung der Sonderabschreibung oder steuerlich optimierte Sanierungen) können Sie Ihre Rendite deutlich steigern.
Wenn Sie in Immobilien investieren oder bereits vermieten, sollten Sie dieses Instrument kennen und konsequent nutzen – idealerweise mit Unterstützung eines erfahrenen Steuerberaters.
